房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施
一、拆遷評(píng)估的難點(diǎn)
回顧近幾年的拆遷評(píng)估工作，感受最深的就是：難。尤其是2001年國(guó)務(wù)院305號(hào)令執(zhí)行以來，在國(guó)家倡導(dǎo)“房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償”的前提下，拆遷評(píng)估成了城市房屋拆遷的焦點(diǎn).綜合起來，拆遷評(píng)估大致有六大難點(diǎn)，即：進(jìn)門難、調(diào)查難、測(cè)算難、答疑難、結(jié)案難、收費(fèi)難。
l、進(jìn)門難
拆遷工作大部分涉及城市的舊城區(qū)，沒拆遷的時(shí)候天天盼拆遷，而當(dāng)拆遷擺在面前的時(shí)候，有的被拆遷戶對(duì)拆遷評(píng)估不理解、不支持、不配合態(tài)度，要么借口工作緊張出差在外，要么安排老人阻攔門前，有的甚至謾罵、圍攻評(píng)估人員。因此，估價(jià)師一般很難輕易進(jìn)門查勘。
2、調(diào)查難
被拆遷的房屋一般都是年代久遠(yuǎn)、維修較差、且不大規(guī)則的棚戶，現(xiàn)場(chǎng)查勘及市場(chǎng)調(diào)查主要難在兩點(diǎn)：一是房屋裝修查勘難。房屋裝修涉及的細(xì)部很多，且裝修的內(nèi)容五花八門，有包一面門的，有零星貼瓷磚的，有雜木當(dāng)木地板的，有塑料吊頂?shù)牡鹊�，每一�?xiàng)都必須記載清楚，并要得到被拆遷人的認(rèn)同，難度實(shí)在不小。一般50平方米的房屋裝修需要半天的查勘時(shí)間，如遇經(jīng)營(yíng)性物業(yè)如酒店、賓館、******************，更需耗費(fèi)大量的時(shí)日。二是踩點(diǎn)調(diào)查難。被拆遷房屋往往具有比較大的特殊性，如有的一樓是混合結(jié)構(gòu)而二樓卻是磚木結(jié)構(gòu)，有的木結(jié)構(gòu)房屋在一面砌筑磚墻等，市場(chǎng)可比實(shí)例較少，調(diào)查取樣十分困難，尤其是對(duì)裝飾材料(有的是過時(shí)淘汰的材料)的認(rèn)定、詢價(jià)非常不易。
3、測(cè)算難
由于被拆遷房屋市場(chǎng)資料收集困難，因而在裝飾材料價(jià)格、特殊房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格等方面要花費(fèi)大量的精力。評(píng)估機(jī)構(gòu)必須根據(jù)查勘的情況謹(jǐn)慎確定成新、朝向、樓層等增減系數(shù)，選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，選定合理的比較實(shí)例進(jìn)行測(cè)算。一般的拆遷評(píng)估要進(jìn)行2—3次試算，復(fù)雜的甚至要進(jìn)行五六次試算再加上地方拆遷實(shí)施辦法有時(shí)與國(guó)家法律有些沖突，評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行起來無(wú)所適從。如遇大面積多戶拆遷，那測(cè)算就更為艱難，每一棟樓之間、戶與戶之間需進(jìn)行合理的平衡，既要保證合法合規(guī)，又要體現(xiàn)差別，稍有不慎，就會(huì)招來責(zé)難。
4、答疑難
拆遷評(píng)估事關(guān)拆遷人與被拆遷人的切身利益，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行咨詢本來無(wú)可非議，但拆遷評(píng)估由于受各種因素影響，評(píng)估結(jié)果有時(shí)難免會(huì)出現(xiàn)一些誤差。因此前來質(zhì)疑的客戶相當(dāng)多，有的客戶還帶上了自己的親戚朋友一行浩浩蕩蕩，且質(zhì)疑問題事無(wú)巨細(xì)均要求詳細(xì)作答，再加上對(duì)評(píng)估專業(yè)知識(shí)的缺乏，常常質(zhì)問評(píng)估事項(xiàng)以外的問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一宗拆遷業(yè)務(wù)中至少有90%的客戶要求答疑，少數(shù)被拆遷入甚至以評(píng)估公司和拆遷人相“勾結(jié)”為由，大肆謾罵、砸物、動(dòng)手打人，嚴(yán)重影響評(píng)估機(jī)構(gòu)正常業(yè)務(wù)開展。
5、結(jié)案難
由于拆遷涉及方方面面的問題很多，一個(gè)拆遷補(bǔ)償?shù)恼劤尚枰?jīng)過“評(píng)估——談判——復(fù)估——談判——裁定(或上訴)”等來回好多次，比較順利的要一個(gè)星期左右，遇到上訴的則遙遙無(wú)期。這樣評(píng)估機(jī)構(gòu)就不知道要在裁決委員會(huì)、法院或仲裁機(jī)關(guān)折騰多少回。
6、收費(fèi)難
一是受政府干預(yù)，許多拆遷項(xiàng)目是市政、基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)項(xiàng)目，有的時(shí)候，當(dāng)?shù)卣蜁?huì)給我們施加壓力，要求大幅度降低收費(fèi)。二是收費(fèi)沒有保障，一些拆遷人把我們?cè)u(píng)估公司當(dāng)“槍手”，利用我們的評(píng)估報(bào)告去嚇唬被拆遷人，一旦達(dá)到目的，便將評(píng)估公司甩掉，拒不支付評(píng)估費(fèi)。三是收費(fèi)遙遙無(wú)期，一般來說，評(píng)估公司在開始作業(yè)前，只預(yù)收一部分評(píng)估費(fèi)用，其余要等到拆遷完成后拆遷人才予以支付。因此，如果拆遷補(bǔ)償談判受阻，我們的評(píng)估費(fèi)就不知等到何時(shí)了。
二、應(yīng)對(duì)措施
解決拆遷評(píng)估難的途徑主要是：良好的職業(yè)道德，一流的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)，平和的服務(wù)心態(tài)，卓越的溝通能力。
l、講誠(chéng)信，遵守職業(yè)道德
客觀公正，誠(chéng)信執(zhí)業(yè)，是解決拆遷評(píng)估難的先決條件。講誠(chéng)信，就是要求評(píng)估人員依法合規(guī)，嚴(yán)守操作規(guī)程，嚴(yán)守職業(yè)道德，恪守中立立場(chǎng)，不唯上，不唯親，只唯實(shí)，從而贏得拆遷當(dāng)事人的信任，這才是根本途徑。
2、善溝通，消除對(duì)立情緒
善于溝通、勇于溝通、友善溝通，是解決拆遷評(píng)估難的中心工作。只有解開被拆遷人內(nèi)心的疙瘩，消除拆遷人與被拆遷入之間、被拆遷入與拆遷事務(wù)所之間、拆遷當(dāng)事人與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間、拆遷事務(wù)所與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的對(duì)立情緒，拆遷評(píng)估才能步入良性的推進(jìn)模式。
一是與被拆遷人的溝通。這是拆遷評(píng)估難點(diǎn)中的難點(diǎn)，也是做好拆遷評(píng)估不可逾越的障礙。與被拆遷人溝通，首先是要友善，以真誠(chéng)和耐心打動(dòng)人，切忌蠻橫無(wú)理，盛氣凌人，言行不一；其次是有針對(duì)性，要揣摩被拆遷入的心理，了解被拆遷人心中的疑團(tuán)，針對(duì)其個(gè)性進(jìn)行啟發(fā)感動(dòng)；再次是設(shè)身處地為被拆遷人著想，更深層次地解剖拆遷戶的難處并及時(shí)向有關(guān)部門反映，求得矛盾的緩和或是解決。
二是與拆遷人的溝通。同被拆遷入相比，與拆遷人溝通相對(duì)容易一些。與拆遷人溝通，最重要的是幫助拆遷人理清頭緒。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)充分發(fā)揮自己的專業(yè)特長(zhǎng)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，理清拆遷中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，分析拆遷的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，準(zhǔn)確估算拆遷資金并對(duì)項(xiàng)目發(fā)表自己獨(dú)到的見解；其次是勸告拆遷人依法行事，拆遷人有時(shí)在拆遷受阻的時(shí)候，往往采取一些非理性行為，作為拆遷的“中間人”，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)與拆遷人溝通，分析原因，研究對(duì)策，規(guī)勸拆遷人依法辦事，按程序辦事。
三是與拆遷事務(wù)所的溝通。與拆遷事務(wù)所的溝通，主要是拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格的溝通，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)格的高與低，將直接影響拆遷的快與慢，進(jìn)而影響拆遷事務(wù)所的傭金水平。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，既不能迎合拆遷人而故意降低評(píng)估價(jià)格，也不能照顧被拆遷入而隨意抬高價(jià)格。
四是與相關(guān)部門的溝通。主要是與拆遷行政管理部門、房管部門、國(guó)土部門、規(guī)劃部門、裁決委員會(huì)、仲裁機(jī)關(guān)、法院等部門的溝通，勤于匯報(bào)，爭(zhēng)取支持。
3、深鉆研，提高執(zhí)業(yè)水平
執(zhí)業(yè)水平的高與低，服務(wù)態(tài)度的好與壞，是解決拆遷評(píng)估難的成敗關(guān)鍵。執(zhí)業(yè)水平高，服務(wù)態(tài)度好，往往可以贏得拆遷當(dāng)事人的尊敬與信賴，搶占調(diào)解的先機(jī)。
一是加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研是提高拆遷評(píng)估水平的重要途徑，市場(chǎng)獲取的第一手資料是拆遷評(píng)估的源泉。拆遷評(píng)估具有專業(yè)性強(qiáng)、可比實(shí)例少、個(gè)別性突出等特點(diǎn)，要求評(píng)估人員必須深入市場(chǎng)，深入調(diào)查與被拆遷房屋相似物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、經(jīng)營(yíng)等狀況，尤其是收集建材信息，定點(diǎn)調(diào)查建材市場(chǎng)，及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并以此建立評(píng)估機(jī)構(gòu)自己的三大數(shù)據(jù)庫(kù)，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)庫(kù)、房地產(chǎn)出租數(shù)據(jù)庫(kù)、建材交易數(shù)據(jù)庫(kù)，憑數(shù)據(jù)說話，用市場(chǎng)佐證。
二是加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)。拆遷評(píng)估具有很強(qiáng)的政策性，其前提條件就是合法原則，評(píng)估人員必須熟知相關(guān)的法律知識(shí)以及地方出臺(tái)的拆遷管理實(shí)施辦法、基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等，嚴(yán)格遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，依法執(zhí)業(yè)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)。
三是加強(qiáng)職業(yè)培訓(xùn)。職業(yè)培訓(xùn)是提高執(zhí)業(yè)水平的催化劑，職業(yè)培訓(xùn)要在同業(yè)協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下形成制度，其形式要走理論探討與實(shí)踐學(xué)習(xí)相結(jié)合的方法，既要探索理論上的邊緣問題，又要講解拆遷評(píng)估中的可操作性案例，真正做到有針對(duì)性、啟發(fā)性和實(shí)用性。
四是加強(qiáng)同業(yè)交流。主要是加強(qiáng)與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、土地評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆遷事務(wù)所等交流，交流拆遷評(píng)估的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、疑點(diǎn)，細(xì)致分析問題產(chǎn)生的根源，深入探討解決問題的方法。
4、重合同，加強(qiáng)自我保護(hù)
訂立完善的評(píng)估委托協(xié)議書是解決拆遷評(píng)估收費(fèi)難的核心。在接受一項(xiàng)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與拆遷人(或拆遷事務(wù)所)簽訂正式的書面委托協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)主要載明：評(píng)估的范圍、評(píng)估的深度、評(píng)估的進(jìn)度、評(píng)估費(fèi)的支付、違約責(zé)任等。評(píng)估費(fèi)的收取應(yīng)堅(jiān)持兩條，一條是預(yù)收款，在進(jìn)場(chǎng)之前，一般按照評(píng)估費(fèi)總收入的30%～50%預(yù)收費(fèi)用，避免拆遷人中途反悔；另一條是評(píng)估機(jī)構(gòu)在發(fā)出正式評(píng)估報(bào)告時(shí)，要求拆遷人支付剩下評(píng)估費(fèi)用。若拖到拆遷結(jié)束后再找拆遷人催討評(píng)估費(fèi)用，就易陷入比較被動(dòng)的境地。
5、勤總結(jié)，積累執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)
每一項(xiàng)拆遷評(píng)估進(jìn)行的時(shí)候，遇到棘手或特殊情況，評(píng)估人員一般都會(huì)進(jìn)行坦誠(chéng)交流商討解決辦法，但拆遷評(píng)估完成之后，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往沒有回過頭來想一想工作的得與失、對(duì)與錯(cuò)、好與壞。一般來說，完成一個(gè)比較典型或是大型拆遷評(píng)估項(xiàng)目后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)召集評(píng)估人員進(jìn)行總結(jié)，歸檔保存。
另外，要建立一整套拆遷評(píng)估質(zhì)量監(jiān)管制度，初評(píng)、復(fù)評(píng)、審核等崗位各司其職，以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，以估價(jià)規(guī)范為依據(jù)，交叉檢查，集中審核，把問題消化在內(nèi)部，把隱患消滅在萌芽，確保評(píng)估報(bào)告內(nèi)容翔實(shí)、描述貼切、測(cè)算準(zhǔn)確、制作精美。
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