房地產(chǎn)糾紛估價的四大問題
房地產(chǎn)糾紛估價不同其它目的的房地產(chǎn)估價，具有自己特殊性，房地產(chǎn)糾紛估價是對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額行進行科學(xué)的鑒定，目的是要解決糾紛、協(xié)調(diào)當事人各方的利益、它除遵循一般房地產(chǎn)估價的原則和方法外，還要充分了解糾紛各方的立場和意見，以便作出客觀公正合埋的估價，它的難度相對來說比房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價、抵押估價等其它目的的估價要大，因此進行房地產(chǎn)糾紛估價時，必須客觀公正、嚴肅謹慎。筆者在多年的估價實踐經(jīng)驗中總結(jié)出在房地產(chǎn)糾紛估價中應(yīng)特別注意如下幾個問題：
第一、房地產(chǎn)合法性
房地產(chǎn)的合法性是房地產(chǎn)評估的前提，只有符合規(guī)劃、用途合法的房地產(chǎn)才能進行評估。
由于房地產(chǎn)糾紛估價的委托方一般為人民法院、檢察院、紀委、仲裁機構(gòu)等有關(guān)部門，與房地產(chǎn)權(quán)利人無直接利害關(guān)系，無法提供評估所需的全部資料，而涉及的房地產(chǎn)權(quán)利人一般為糾紛方，均存在明顯的敵對現(xiàn)象，很難得到他的積極配合，作為估價機構(gòu)原始資料不齊全，就無法斷定房地產(chǎn)的合法性。因此估價人員除了要耐心說服以取得房地產(chǎn)權(quán)利人的配合外，同時還要到房地產(chǎn)檔案部門查閱，到實地通過左鄰右舍進行調(diào)查，委托具有測繪資格的部門進行丈量，切實調(diào)查了解委估房地產(chǎn)的合法性，如果確實無法確認估價對象產(chǎn)權(quán)的合法性的前提下，必須在估價報告中說明估價過程和結(jié)論是在假定估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。
在折遷過程中發(fā)生拆遷糾紛問題，估價人員必須調(diào)查清楚拆遷房屋是否有房屋所有權(quán)證，或是否為臨時建筑還是違章建筑，臨時建筑又要分清是否已超過批準期限，只有拆遷房屋是合法的才能進行估價，如果是超過批準期限的臨時建筑或違章建筑則不予估價。
第二、房地產(chǎn)估價時點
房地產(chǎn)糾紛估價相對于其他目的的房地產(chǎn)估價具有更強的時間相關(guān)性，其它房地產(chǎn)估價一般委托方為房破產(chǎn)權(quán)利人，目的簡單，估價時點比較易確定，而房地產(chǎn)糾紛估價涉及的有執(zhí)法機關(guān)、發(fā)生糾紛的雙方當事人等，關(guān)系復(fù)雜，估價時點較難把握。因此在估價之前，估價人員必須明確估價目的，了解發(fā)生房地產(chǎn)糾紛的前因后果，征詢糾紛雙方以及執(zhí)法部門的意見，以便確定具體時日的客觀合理價格或價值，而不能機械地以現(xiàn)場查勘日或估價作業(yè)日期作為估價時點。
一般來，拆遷糾紛估價以房屋拆遷之日作為估價時點，破產(chǎn)清算估價以法院宣布破產(chǎn)之日作為估價時點，交易價格糾紛估價以房屋交易之日作為估價時點，其它民事糾紛估價可以將委托之日作為估價時點，可以將現(xiàn)場查勘之日作為估價時點，或由糾紛雙方確定具體估價時日，不同的情況需要區(qū)別對待。還有一些特殊的估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，了解發(fā)生損害的原因以及損害的程度，再根據(jù)分析的具體情況來確定具體的估價時日。
第三、關(guān)于建筑物的折舊
建筑物的折舊包括物質(zhì)上的折舊、功能上的折舊和經(jīng)濟上的折舊，三者必須要全面考慮。
房地產(chǎn)糾紛估價特別是涉及訴訟案件的估價，由于處埋時間比較長，委估房屋空置時間相應(yīng)也長，在利用成本法估價這類案件時，估價人員除了親臨現(xiàn)場、直接觀查實際損耗外，更要考慮建筑物在功能方面的落后和建筑物以外的各種不利因素造成的損失。
筆者現(xiàn)場勘估時發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)實際損耗并不大，造成評估現(xiàn)值與購買價差距知此之大的原因主要有：（1）1995年正是我市房地產(chǎn)開發(fā)熱時期，商品房價格普遍偏高，到1999年商品房已供大于求，加上經(jīng)濟適用住房的大量開發(fā)，一系列新的優(yōu)惠政策的頒布，造成的經(jīng)濟性貶值使房產(chǎn)價值下降；（2）該房屋設(shè)計存在一定的缺陷（有效使用面積比例偏�。�，同時室內(nèi)裝修已相對落后，造成的功能性貶值也使得房產(chǎn)價值下降。估價結(jié)果是綜合考慮了以上凡方面因素得出的客觀合理價格。
當然在具體某一建筑物的評估過程中，并不一定三個因素都能涉及到，有的可能只有物質(zhì)上的折舊，有的可能是幾方面的因素的結(jié)合，具體情況必須具體分析。
第四、遵守職業(yè)的道德
估價人員和估價機構(gòu)在執(zhí)行任何一宗房地產(chǎn)估價時都必須遵守職業(yè)道德，房地產(chǎn)糾紛估價突出體現(xiàn)在公正原則、回避原則和保密原則。
�。�1）房地產(chǎn)估價是為協(xié)議、調(diào)節(jié)、仲裁、訴訟等解決糾紛提供參考依據(jù)。它所涉及的雙方當事人大都是由于意見不統(tǒng)一而引起的糾紛。房地產(chǎn)估價結(jié)果關(guān)系到房地產(chǎn)權(quán)利人及其關(guān)系人的切身利益，如果估價結(jié)果有失公平合理，就不但解決不了糾紛，還有可能激化矛盾。因此處理房地產(chǎn)糾紛估價時更應(yīng)該站在公正的立場上，評估人員不能有絲毫的偏見和傾斜，更不能受金錢、權(quán)勢的誘惑，確保評估的公正性。（2）國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》明確規(guī)定：估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價業(yè)務(wù)。限于房地產(chǎn)糾紛估價的特殊性，評估人員和評估機構(gòu)必須堅持回避原則，擺脫親戚朋友不正當?shù)囊�，要主動回避，避免估價工作遭受不正之風(fēng)的干擾，確保估價工作順利開展。堅持回避原則也是保證估價結(jié)果公正的前提之一。（3）對估價報告要堅守保密原則，特別是檢察院、紀委等有關(guān)單位委托的估價尤要注意，對委托方提交的資料要妥善保管，未經(jīng)委托方的同意不得擅自公開或泄漏給他人。堅守保密原則是房地產(chǎn)估價人員的職業(yè)要求，也是執(zhí)業(yè)人員的客觀需要。
房地產(chǎn)糾紛估價是一種特殊的房地產(chǎn)估價，估價人員不僅要分析它的普遍性，更要注意它的特殊性。這就給我們提出了更高的要求，估價人員唯有在不斷提高自身的專業(yè)素質(zhì)和思想素質(zhì)下，才能真正為社會、為人民提供更好的專業(yè)服務(wù)。 |
