商品房預(yù)售面積的計算應(yīng)注意哪些問題

商品房預(yù)售面積的計算是指房屋開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關(guān)的技術(shù)規(guī)定，按照設(shè)計的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積進行分?jǐn)傆嬎愕男袨�。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展的要求，這一房產(chǎn)面積測算項目，在全國各城市迅速發(fā)展起來。
    90年代后期，商品房在銷售階段，其面積是由各開發(fā)商自己計算的，銷售合同的面積也是由開發(fā)商說了算，但在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時，所采用的面積必須由房產(chǎn)測繪各部門計算提供，這兩者由于專業(yè)的關(guān)系，在計算的方式、有關(guān)技術(shù)規(guī)定的條款理解的不同，導(dǎo)致結(jié)果相關(guān)很大，商品房購買者時常感到受了開發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時，也給房產(chǎn)市場健康發(fā)展，造成了很大的障礙。為了解決這一矛盾，近幾年業(yè)，全國各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房前，應(yīng)委托具有測繪資格的測繪單位進行面積預(yù)測算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上能保證銷售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時的面積一致，從而避免了很多矛盾。
    進行商品房面積預(yù)售這個項目，對我們房產(chǎn)測繪部門來說雖然增加了經(jīng)濟收入，但同量又增加了更大的責(zé)任，一旦疏忽發(fā)生了錯誤，造成的損失將是巨大的。在此，武漢市房地產(chǎn)住處測繪中心根據(jù)自己在實際作業(yè)中的體會，在進行商品房預(yù)售面積計算時應(yīng)注意的問題，與同行們一起討論，相互學(xué)習(xí)，相互借鑒。
    一、簽訂商品房預(yù)售面積計算委托書（合同）
商品房預(yù)售面積的計算往往要求在時間很短內(nèi)完成，而開發(fā)商目前對這一環(huán)節(jié)的重要性認(rèn)識不夠，出現(xiàn)了問題之后，又把責(zé)任推給測繪部門，而且隨著房屋銷售情況的變化，房間的使用性質(zhì)、房間的布局也會變化很快，有時開發(fā)商一個電話，你得重新計算一次，因此，簽訂委托書（合同），可以清楚地明白雙方的責(zé)任和義務(wù)，避免許多不必要的糾紛。
    簽訂委托協(xié)議時，應(yīng)重點注意下列幾點：
    在簽訂協(xié)議旱，開發(fā)商往往資料提供不全，有的是斷斷續(xù)續(xù)地提供，如：有的開發(fā)商一開始只提供部分設(shè)計圖紙，其它設(shè)計圖紙還一時沒修改好，以后再提供；還有的，房屋內(nèi)的部分樓層的公共走道、公共設(shè)施、房間的分隔，需要根據(jù)銷售情況來定，這一系列不可預(yù)見的情況，給我們按時完成這個項目增加了難度，因此，就有必要考慮簽訂提交資料的可行性和時間的合理性。
如果在實際中碰到了這樣的問題，通常我們采取分步驟、按時間段提交相應(yīng)的資料，并約定詳細(xì)的時間。
    2、執(zhí)行的“規(guī)范”規(guī)定
    一般情況下，我們執(zhí)行的是GB/T17986.1—200《房產(chǎn)測量規(guī)范》和當(dāng)?shù)爻鞘械摹斗慨a(chǎn)測量實施細(xì)則》，但有時，在房產(chǎn)面積測算過程中，正好碰上“實施細(xì)則”的修訂，導(dǎo)致房屋面積“預(yù)測”和“實測”引用的條款不同，發(fā)生較大差異，這要求我們在簽訂“協(xié)議”時增加這部分的條款，如：可增加“在房屋面積測算過程中，當(dāng)國家有關(guān)技術(shù)規(guī)定發(fā)生變化時，以發(fā)布的新的技術(shù)規(guī)定為準(zhǔn)，由此產(chǎn)生的面積差異的責(zé)任，不則測繪部門承擔(dān)”。因此，執(zhí)行“規(guī)范”規(guī)定時，必須注意，前后的致性，條款變更后，面積的處理問題。
    3、面積誤差的約定
面積誤差主要是“預(yù)測”和“實測”面積的差異。則于設(shè)計圖在施工中發(fā)生變更，或者施工誤差的影響，都會發(fā)生面積誤差。根據(jù)奸商部關(guān)于商品房買賣的標(biāo)準(zhǔn)合同，合同面積與產(chǎn)權(quán)面積誤差應(yīng)小于3%，即：（預(yù)測面積－實測面積）/預(yù)測面積≤3%，如果是開發(fā)商的原因，變更了設(shè)計圖紙，改變了套內(nèi)面積和公共面積的大小而引起的誤差超了3%，應(yīng)不屬于測繪的責(zé)任。
    4、收費的約定
在合同中，收費的約定是最重要的內(nèi)容之一，但商品房預(yù)售面積的測算有其特殊性，通常一棟房屋（特別是綜合性樓房），從施工、裝修、銷售到辦理產(chǎn)權(quán)證這一過程中，其面積可以變更好幾次，每變更一次應(yīng)如何收費，必須有一個明確的約定。
二、計算面積的房屋邊長數(shù)據(jù)資料來源
計算面積必須要有房屋邊長數(shù)據(jù)，采售這些數(shù)據(jù)的依據(jù)是設(shè)計圖紙，變更說明，銷售方案等等。因此，要注意：
    1、設(shè)計圖紙資料
設(shè)計圖紙資料最好是蓋有設(shè)計院的圖章的全套設(shè)計藍(lán)圖，因為設(shè)計圖很容易地被開發(fā)商變更，也許提供給我們的圖紙資料與施工的圖紙資料不一致，這要求我們要將開發(fā)商提供的做預(yù)測算的圖紙必須保留一套，發(fā)生房屋某部位變更，改變使用性質(zhì)的房屋說明書需要有開發(fā)商書面認(rèn)可。特別注意設(shè)計圖上的文字注釋，如；平臺、鏤空陽臺、入戶花園、架空層等等，如何與房產(chǎn)測量的有關(guān)性質(zhì)的界定一致。
    比喻“入戶花園”，在計算面積的技術(shù)規(guī)定條款中，不會有這個名詞，而且“花園”也不能計算建筑面積，但實際上“入戶花園”類似技術(shù)規(guī)定條款中的“無柱外走道”或“不封閉的陽臺”，究竟如何定性，必須要有一個明確的說明。
再比喻“鏤空陽臺”，實際上陽臺的頂蓋是“柵欄”型，這種形式的結(jié)構(gòu)是否當(dāng)作為“有頂蓋的陽臺”，如果“實施細(xì)則”中沒有這方面的詳細(xì)規(guī)定，我們在面積預(yù)測算時，也要有一個明確的說明。
    2、邊長數(shù)據(jù)的采集
房屋邊工數(shù)據(jù)，有的可以直接從設(shè)計圖上讀取，有的須經(jīng)過換算，有的還須通過比例尺量取，這要求我們能看懂設(shè)計圖，包括平面圖、立面圖、剖面圖，了解設(shè)計圖的各類符號、各類線段的含義，了解各層之間連接關(guān)系，如何換算至我們所需要地房屋邊長數(shù)據(jù)。
    （1）、在許多設(shè)計圖上，設(shè)計的尺寸有柱軸心尺寸，結(jié)構(gòu)外墻尺寸，內(nèi)空尺寸等，這些情況與我們所需的計算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸，計算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，附屬建筑外圍尺都不一樣，需要經(jīng)過換算，所以，在作業(yè)時，要看清圖上標(biāo)注的是什么部位的尺寸。
在換算邊長數(shù)據(jù)時，還要考慮到房屋竣工后實際狀況。如：設(shè)計為20cm的墻厚，加上粉灰的厚度，實際為26cm；設(shè)計為24cm的墻厚，加上粉灰的厚度，實際為30cm。否則，預(yù)測面積與實測面積相關(guān)很大。
    （2）對于有些房屋邊沒有標(biāo)注的尺寸，我們也可以通過圖上量取，但我們要注意：圖紙上標(biāo)注的比例尺，是否與圖紙上線段的比例尺一致，若不一致，以圖紙上線段的比例尺為準(zhǔn)。同時要注意最取的數(shù)據(jù)數(shù)量也不能過多，否則造成數(shù)據(jù)誤差過大，引起面積的差異。
    （3）要看清設(shè)計圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，如樓層高度、陽臺的頂蓋，架空通廊的頂蓋，大廳的高度，坡面屋頂?shù)膶痈叩鹊汝P(guān)系。
設(shè)計為坡面屋頂?shù)姆课荩瑢痈叱�過2.2m（含2.2m）才能計算建筑面積，所以，還要計算超過2.2m的投影面。
    三、成果資料的整理、歸檔
商品房預(yù)售面積的計算也應(yīng)該象房產(chǎn)面積測量一樣，成果資料經(jīng)過整理，書寫技術(shù)總結(jié)報告，經(jīng)過二級檢查，一級驗收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。
    這里的二級檢查，主要是指作業(yè)小組作業(yè)員互檢和測繪部門設(shè)置的質(zhì)量檢查機構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員。重點檢查：預(yù)測算的分戶界線，房屋使用性質(zhì)，與共有面積相關(guān)的建筑是否與圖上一致；設(shè)計圖上的名稱標(biāo)注與技術(shù)規(guī)定的名詞類比是否合理；房屋邊長數(shù)據(jù)的采集，有沒有錯誤；面積的計算是否正確，共有面積的分?jǐn)傆嬎闶欠穹�合�?guī)范規(guī)定等等。
    一級驗收最好是開發(fā)商組織工程技術(shù)人員再進行核查，確保各個環(huán)節(jié)正確無誤，最后才能蓋章使用。
    歸檔備案，除了測繪隊計算的成果資料以外，還應(yīng)該對合同，開發(fā)商提供的各種圖紙資料，變更說明，收費的票據(jù)復(fù)印件等也一并歸檔圖案，在發(fā)生糾紛時，能及時地分清責(zé)任