房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)技術(shù)與質(zhì)量管理芻議

作者：顧振發(fā)     來源：上海房地產(chǎn)估價(jià)     日期：2008-10-20

目前各估價(jià)機(jī)構(gòu)已程度不等地意識到了加強(qiáng)本公司技術(shù)與質(zhì)量管理的重要性，這正是估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展到比較成熟階段的一個(gè)重要標(biāo)志。筆者依據(jù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)，對此做一個(gè)初步探討，以期同行批評指正。

一、技術(shù)與質(zhì)量管理的行業(yè)特點(diǎn)

從企業(yè)的技術(shù)與質(zhì)量管理角度分析，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有著許多不同于一般企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)。

1、一般企業(yè)(如工、交企業(yè))的規(guī)模都比較大，而房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)模一般都比較小。

2、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在我國發(fā)展歷史僅10年多一點(diǎn)的時(shí)間，適合估價(jià)機(jī)構(gòu)的技術(shù)和質(zhì)量管理辦法還處于探索階段。

3、房地產(chǎn)估價(jià)活動屬于經(jīng)濟(jì)鑒證性質(zhì)，估價(jià)機(jī)構(gòu)具有明確的社會責(zé)任和較高的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

4、作為估價(jià)對象的房地產(chǎn)，一般都具有獨(dú)一無二性和價(jià)值高大性，加上目前市場缺乏透明度，因此估價(jià)機(jī)構(gòu)的工作存在一定難度。

5、房地產(chǎn)估價(jià)是“科學(xué)和藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合”，很大程度上依賴估價(jià)人員個(gè)人的專業(yè)能力、實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德。

因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在吸取其他行業(yè)現(xiàn)代企業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，結(jié)合本行業(yè)特點(diǎn)，逐步建立和不斷完善技術(shù)與質(zhì)量管理體系。字串9

二、編制估價(jià)實(shí)務(wù)技術(shù)參考文件

1、編制各種類型估價(jià)報(bào)告格式電子文檔

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)編制各種類型估價(jià)報(bào)告格式電子文檔，以供本機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在撰寫估價(jià)報(bào)告時(shí)參考使用。其目的，一是規(guī)范估價(jià)報(bào)告格式，二是提高工作效率。

應(yīng)在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等技術(shù)規(guī)范性文件的框架內(nèi)，編制住宅、辦公、店鋪、工業(yè)等類型，以及房地產(chǎn)抵押、房屋拆遷等有專門要求的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告格式電子文檔。還可編制簡單形式房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告和房地產(chǎn)價(jià)值咨詢報(bào)告格式電子文檔，等等。

2、編制各種現(xiàn)場查勘用表

現(xiàn)場查勘實(shí)際上是對估價(jià)對象做的實(shí)地調(diào)查研究，是整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)程序中的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一提供的各種現(xiàn)場查勘用表，實(shí)際上是一個(gè)比較好的技術(shù)規(guī)范性的工作平臺。只要這些表格設(shè)計(jì)合理，現(xiàn)場使用方便，估價(jià)人員就能夠把需要了解清楚的各項(xiàng)信息統(tǒng)統(tǒng)記入表中，“一網(wǎng)打盡”，從而方便進(jìn)行現(xiàn)場查勘和接著進(jìn)行的室內(nèi)工作，為保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量打下基礎(chǔ)。

估價(jià)機(jī)構(gòu)可針對不同類型的估價(jià)對象(如住宅、辦公、店鋪、工業(yè)、酒店賓館，以及拆遷房屋、在建工程等)，自行設(shè)計(jì)和不斷完善若干種各有側(cè)重點(diǎn)的現(xiàn)場查勘用表。估價(jià)人員一般均應(yīng)根據(jù)公司提供的現(xiàn)場查勘用表進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、勘察，但可根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況，適當(dāng)增加(注意：不是“減少”)一些查勘內(nèi)容，記在該表的空白處或增頁上。

3、編制主要估價(jià)方法應(yīng)用參考意見

針對估價(jià)人員進(jìn)行測算的具體需要，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在較系統(tǒng)地收集整理有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)、業(yè)內(nèi)同行估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，以及本機(jī)構(gòu)長期技術(shù)積累的基礎(chǔ)上，以內(nèi)部技術(shù)規(guī)范的形式，編制分別適用于市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法和基準(zhǔn)價(jià)格修正法等若干主要估價(jià)方法的應(yīng)用參考意見。這些參考意見應(yīng)說明在采用某種估價(jià)方法時(shí)，如何選擇可比實(shí)例和比較因素，如何選擇計(jì)算公式和Excel計(jì)算用表，如何選擇和確定有關(guān)數(shù)據(jù)、參數(shù)和修正系數(shù)，如何進(jìn)行計(jì)算，如何確定估價(jià)結(jié)果，等等。

4、實(shí)務(wù)技術(shù)參考文件的不斷完善和擴(kuò)充

編制上述各項(xiàng)估價(jià)實(shí)務(wù)技術(shù)參考文件，不可能一蹴而就。應(yīng)組織本機(jī)構(gòu)全體估價(jià)人員進(jìn)行充分討論，盡量取得共識；在實(shí)行過程中，如發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤或遺漏，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行研究討論，以決定是否進(jìn)行修改，一旦決定修改則及時(shí)告知所有估價(jià)人員。此外，每半年或每年應(yīng)組織估價(jià)人員重新審視全部參考文件，進(jìn)行必要的修改補(bǔ)充，增加新的內(nèi)容。

三、實(shí)行估價(jià)報(bào)告三級審核

為了加強(qiáng)技術(shù)與質(zhì)量管理，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)持實(shí)行估價(jià)報(bào)告三級審核制度。其中一審為初審，報(bào)告撰寫人自審和評估小組組長審核；二審為復(fù)審，評估部經(jīng)理審核；三審為終審，總評估師審核和總經(jīng)理審核。其中，一審和三審均實(shí)行雙人雙責(zé)。

在實(shí)行估價(jià)報(bào)告三級審核過程中，各級審核人員均應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等技術(shù)規(guī)范性文件，認(rèn)真進(jìn)行審核。應(yīng)針對不同估價(jià)對象和估價(jià)目的，有區(qū)別地采用不同的審核深度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核。在審核時(shí)千萬不可忽視文字表述和數(shù)字表述方面的一些細(xì)節(jié)。“細(xì)節(jié)決定成敗”，對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)而言同樣也是一句至理名言。

在審核過程中，三級審核人員關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)各有側(cè)重。

1、一審人員，尤其是估價(jià)報(bào)告撰寫人，是直接進(jìn)行現(xiàn)場查勘和參與估價(jià)活動的全過程的，花費(fèi)的時(shí)間也最多，因此，估價(jià)報(bào)告撰寫人應(yīng)是報(bào)告質(zhì)量的第一責(zé)任人。

一級審核應(yīng)根據(jù)有關(guān)審核要求，對估價(jià)報(bào)告全文和全部估價(jià)資料進(jìn)行全面檢查，其重點(diǎn)是：報(bào)告的格式和各部分內(nèi)容的構(gòu)成是否依據(jù)本公司提供的格式電子文檔；估價(jià)對象權(quán)屬證明、法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況及其他估價(jià)依據(jù)資料是否真實(shí)和收集齊全；估價(jià)目的、價(jià)值定義、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法是否正確；估價(jià)測算過程中采用的可比實(shí)例、各種原始數(shù)據(jù)、選擇的各種參數(shù)和修正系數(shù)，是否確有依據(jù)，計(jì)算是否正確；估價(jià)結(jié)果是否合理；報(bào)告文字表述和數(shù)字表述是否準(zhǔn)確、精煉，無邏輯錯(cuò)誤；估價(jià)中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)重大問題是否進(jìn)行披露；以及估價(jià)報(bào)告撰寫人對一審中提出來的修改意見是否進(jìn)行認(rèn)真考慮和改正。

2、二審人員，應(yīng)在一審的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對估價(jià)報(bào)告全文和全部估價(jià)資料進(jìn)行全面檢查。其重點(diǎn)是：進(jìn)一步確認(rèn)估價(jià)對象權(quán)屬證明、法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況及其他估價(jià)依據(jù)資料的真實(shí)性和完整性；進(jìn)一步確認(rèn)采用了正確的估價(jià)目的、價(jià)值定義、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法；進(jìn)一步確認(rèn)估價(jià)測算過程步驟清晰，依據(jù)充分，計(jì)算正確；進(jìn)一步確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的合理性；進(jìn)一步確認(rèn)報(bào)告文字表述和數(shù)字表述準(zhǔn)確、精煉，無邏輯錯(cuò)誤；進(jìn)一步確認(rèn)估價(jià)中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)問題已進(jìn)行了披露；估價(jià)報(bào)告撰寫人對一審和二審中提出來的修改意見，是否已進(jìn)行了認(rèn)真考慮和改正。

3、三審人員是報(bào)告質(zhì)量的最后把關(guān)人。其審核關(guān)注的重點(diǎn)是：

一審和二審是否按本公司規(guī)定的有關(guān)程序和要求認(rèn)真進(jìn)行；一審和二審中提出來的問題是否已經(jīng)解決；對估價(jià)結(jié)果的合理性再次進(jìn)行審核；對估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的關(guān)鍵內(nèi)容(如估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的致委托方函、估價(jià)的假設(shè)和限制條件等)再次進(jìn)行嚴(yán)格審查和推敲；特別是要對可能引發(fā)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的幾個(gè)問題，如估價(jià)對象資料(含權(quán)屬證明和法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況等)嚴(yán)重失實(shí)、委托方資信嚴(yán)重失真、估價(jià)結(jié)果嚴(yán)重偏差、以及估價(jià)技術(shù)思路嚴(yán)重錯(cuò)誤等問題，再次進(jìn)行審核和分析判斷，最終決定如何要求估價(jià)人員補(bǔ)做工作，或者決定是否出具報(bào)告。

為了進(jìn)一步保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)對經(jīng)過三級審核、準(zhǔn)備送出的正式估價(jià)報(bào)告，再安排一名復(fù)核人員，對估價(jià)報(bào)告還可能存在的數(shù)字、文字、印章、簽名以及缺頁錯(cuò)頁等方面的低級錯(cuò)誤，進(jìn)行最后的檢查。字串1

四、營造良好的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新的氛圍

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)把營造良好的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新氛圍，讓全體估價(jià)人員都關(guān)心估價(jià)報(bào)告質(zhì)量和技術(shù)含量，作為技術(shù)與質(zhì)量管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。要鼓勵(lì)估價(jià)人員有針對性地通過學(xué)習(xí)有關(guān)資料，或者通過互相討論和互相學(xué)習(xí)，妥善解決在工作中遇到的問題。特別是對于一些重大估價(jià)項(xiàng)目和比較特殊的估價(jià)項(xiàng)目，更應(yīng)要求估價(jià)人員在接受項(xiàng)目時(shí)、在現(xiàn)場查勘后以及在估價(jià)報(bào)告撰寫過程中，及時(shí)與有關(guān)人員進(jìn)行溝通和研究討論。估價(jià)人員千萬不要帶著疑惑和問題埋頭做報(bào)告，而把所有的疑惑和問題留待審核人員來解決，以免浪費(fèi)時(shí)間和耽誤出報(bào)告。

此外，估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)針對一些帶普遍性的問題，適時(shí)組織專題講座(主講人可由本機(jī)構(gòu)資深估價(jià)師或外請專家擔(dān)任)、集中進(jìn)行討論或業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。應(yīng)積極組織和鼓勵(lì)估價(jià)人員參加行業(yè)協(xié)會組織的繼續(xù)教育活動和各種學(xué)術(shù)交流活動。應(yīng)要求估價(jià)人員養(yǎng)成善于總結(jié)和積累估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的習(xí)慣，通過總結(jié)和積累增長才干。應(yīng)支持估價(jià)人員對房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法和實(shí)務(wù)操作辦法進(jìn)行探索和創(chuàng)新。應(yīng)支持估價(jià)人員撰寫有關(guān)論文，并爭取在行業(yè)雜志和學(xué)術(shù)會議上發(fā)表。

五、建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行有關(guān)信息資料來源的研究、系統(tǒng)收集和整理分析，逐步建立適合本機(jī)構(gòu)情況的房地產(chǎn)市場信息資料數(shù)據(jù)庫，為估價(jià)人員提供一個(gè)良好的信息平臺。

估價(jià)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)市場信息資料數(shù)據(jù)庫，應(yīng)包括外庫和內(nèi)庫兩個(gè)組成部分。所謂外庫，是指充分借用社會資源，以最小代價(jià)建立起來的、能為我隨時(shí)利用的房地產(chǎn)市場信息資料數(shù)據(jù)庫。如一些有關(guān)的政府網(wǎng)站(上海市房屋土地資源管理局網(wǎng)站、估價(jià)師協(xié)會推薦的上海網(wǎng)上房地產(chǎn)信息服務(wù)系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)等)，商業(yè)網(wǎng)站(房產(chǎn)之窗、上海樓市、安家、商鋪、中國工業(yè)廠房等)，門戶網(wǎng)站(搜狐、新浪等)，搜索網(wǎng)站(谷歌、百度等)，公開出版的《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》、《上海樓市》等報(bào)刊，可借用的某些機(jī)構(gòu)(某些商業(yè)銀行、著名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等)房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)庫，等等。所謂內(nèi)庫，是指估價(jià)機(jī)構(gòu)依靠自己力量建立起來的房地產(chǎn)市場信息資料數(shù)據(jù)庫。如估價(jià)機(jī)構(gòu)通過對已做項(xiàng)目估價(jià)結(jié)果的分析整理，對上述外庫部分信息資料的分析整理，對房展會和新開樓盤部分資料的分析整理，以及對進(jìn)行專項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)查取得資料的分析整理，逐步建立的分房地產(chǎn)類型和分區(qū)域的房地產(chǎn)市場信息資料數(shù)據(jù)庫。

這里需要特別指出的是，利用上述數(shù)據(jù)庫，雖然能為估價(jià)人員正確把握價(jià)位和尋找符合當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)市場行情的真實(shí)成交案例，提供一個(gè)快捷的信息平臺，但是，絕對不要以為進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的房地產(chǎn)估價(jià)師，真的能做到“秀才不出門，全知天下事”，僅僅依靠數(shù)據(jù)庫就企圖進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評估。通過上述數(shù)據(jù)庫獲悉的有關(guān)估價(jià)對象類似房地產(chǎn)市場價(jià)值，實(shí)際上只是一個(gè)大概的價(jià)格，我們稱之為概念價(jià)。概念價(jià)對估價(jià)人員進(jìn)行初步報(bào)價(jià)、尋找可比實(shí)例以及合理確定估價(jià)結(jié)果，均具有一定的參考作用。然而，考慮到估價(jià)對象的獨(dú)一無二性和不同的估價(jià)目的，估價(jià)人員如果沒有對具體估價(jià)對象和可比實(shí)例進(jìn)行認(rèn)真的現(xiàn)場查勘和市場價(jià)格調(diào)查，不親身體驗(yàn)和掌握估價(jià)對象區(qū)別于其他類似房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)利狀況和區(qū)位狀況的特殊性，以及不親自了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格的實(shí)際狀況，就不可能正確地進(jìn)行測算和得出合理的估價(jià)結(jié)果。

六、總評估師的作用

總評估師應(yīng)負(fù)責(zé)開展下列工作：組織制定各項(xiàng)技術(shù)與質(zhì)量管理制度，組織編制各項(xiàng)估價(jià)技術(shù)指導(dǎo)文件，組織實(shí)行估價(jià)報(bào)告三級審核，組織建立適用的房地產(chǎn)市場信息資料數(shù)據(jù)庫，組織進(jìn)行內(nèi)部技術(shù)培訓(xùn)和對外技術(shù)交流，等等。

總評估師除了負(fù)責(zé)組織開展上述工作外，還具體承擔(dān)下列工作：估價(jià)報(bào)告的三級審核人，對估價(jià)人員在項(xiàng)目評估過程中的具體技術(shù)指導(dǎo)，重大估價(jià)項(xiàng)目或咨詢項(xiàng)目的技術(shù)投標(biāo)和中標(biāo)后的具體技術(shù)指導(dǎo)，與主要客戶進(jìn)行估價(jià)技術(shù)交流，撰寫學(xué)術(shù)論文在行業(yè)刊物或?qū)W術(shù)會議上發(fā)表，以多種形式宣傳本機(jī)構(gòu)的專業(yè)形象，等等。

因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)把總評估師視為一般的管理人員(“非生產(chǎn)人員”)。一個(gè)好的總評估師，實(shí)際上是從技術(shù)與質(zhì)量管理的層面上，掌握著本機(jī)構(gòu)各個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的運(yùn)作過程和各個(gè)估價(jià)人員的業(yè)務(wù)表現(xiàn)。同時(shí)，在業(yè)內(nèi)及對外交往方面，總評估師又在一定程度上代表著估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)形象。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正確認(rèn)識設(shè)置總評估師崗位的重要性，并在行業(yè)未對總評估師任職資格做出明確規(guī)定之前，根據(jù)本機(jī)構(gòu)人員構(gòu)成的具體情況，擇優(yōu)聘任總評估師。