國有企業(yè)改制中土地資產處置、評估幾點體會
深圳市同致誠房地產估價顧問有限公司 黃建英
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摘要：土地估價行業(yè)是土地管理體制改革的產物。近幾年來，土地資產評估已成為國有企業(yè)改制所必須的一個基本而重要的土地管理工作。為此，就目前國有企業(yè)改制中土地資產處置、評估過程中，筆者認為土地估價機構作為評估顧問角色是土地資產處置、評估工作得以順利進行的重要保證，本文談談筆者在國有企業(yè)改制實際工作過程中幾點體會。
關鍵詞：國有企業(yè)改制、土地資產、處置、評估、配合
1998年2月原國家土地管理局發(fā)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》（第8號令）第九條規(guī)定“處置的土地使用權，應當具備下列條件：土地使用權必須權屬合法、無爭議，并已辦理土地登記，企業(yè)持有土地使用權書。尚未登記的，企業(yè)應向土地所在的土地管理部門申請土地權屬審核，取得土地管理部門出具的土地權屬證明�！�
長期以來，在深圳未確權的房地產一直被國有企業(yè)所忽視，不能處置便成為國有企業(yè)改制的難點之一，同時也是國有企業(yè)改制工作推進的攔路虎。因此，國有企業(yè)改制要想使用土地資產處置工作順利進行，應該在土地估價師的協(xié)助、配合下進行，比如深圳目前存在以下幾種土地取得方式：歷史用地、行政劃撥用地、協(xié)議用地、招標拍賣用地、農村統(tǒng)征地、農村有償用地；房地產種類也很多：廣東省房產所有證、深圳市人民政府房屋所有證、房屋所有權證、國有土地使用證、房地產證（硬皮紅色綢面）、房地產證（綠皮、紅色軟皮），如果沒有土地估價師的指導，國有企業(yè)很難把土地資產很好的做出全面清理。
在國有企業(yè)取得改制立項審批后，應提出土地估價機構的介入，土地估價師是作為專業(yè)顧問的角色，首先指導國有企業(yè)在對改制中涉及的土地資產進行全面清理時，必須強調做到不漏報、不瞞報，以保證全面了解企業(yè)土地資產狀況；其次劃分出納入改制企業(yè)土地資產與不納入土地資產；再次分離出納入改制企業(yè)土地資產中未確權的土地資產；最后，重點就未確權部分土地資產加緊確權工作，使土地資產的確權工作真正落到實處。
確權工作涉及國土、規(guī)劃、質量檢測機構、消防機構等相關單位、部門，工作量大，改制時間緊，加之改制企業(yè)員工情緒波動大，工作積極性受一定影響，造成確權工作難以推進。因此，建議各地土地管理部門在國家法律、法規(guī)前提下，根據當?shù)貙嶋H情況，制定出處理房地產登記歷史遺留問題規(guī)定相關條款。比如深圳目前為進一步加大力度推進國有企業(yè)改制工作，國土地部門正與市政府緊鑼密鼓討論妥善處理房地產登記歷史遺留問題制定相關規(guī)定，在堅持原則、簡化手續(xù)、保障權利人合法權益前提下，處理深圳市特別是國有企業(yè)多年來的歷史遺留問題，為推進國有企業(yè)改制的進程，明確土地權益，顯化土地資產，理順產權關系提供有利條件，把確權工作真正落到實處。
二、土地資產處置方案的提出，土地估價機構擔當顧問角色
1998年2月原國家土地管理局發(fā)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》（第8號令）第三條規(guī)定“國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。
對于深圳市市屬、區(qū)屬國有企業(yè)，改制審批機關同意國有企業(yè)改制立項后，改制企業(yè)應會同資產經營公司（含授權資產經營企業(yè)）及其上級產權單位提出土地資產處置方案。在國有企業(yè)提出土地資產處置方案過程中，土地估價機構由于前期參與企業(yè)自行全面清理土地資產的配合、協(xié)助工作，對國有企業(yè)土地資產分布情況、產權狀況比較了解，土地估價機構根據國家法律、法規(guī)，結合當?shù)卣贫ǖ膰衅髽I(yè)改制相關規(guī)定、企業(yè)改制方案，對企業(yè)提出處置方案的申請做出專業(yè)指導性建議。
比如深圳是房地合一的房地產一體化管理，對國有企業(yè)改制中的土地資產定義為包括土地及地上建筑物、構筑物。針對房地合一特色和土地管理政策的特點，對非商品性質土地資產的處置方式提出以下主要處置方式有：A、補交地價轉為商品性質；B、土地使用權作價出資（入股）；C、國有土地租賃；D、維持原土地使用性質，按規(guī)定每年繳納土地使用費或年地租；E、限期開發(fā)；F、剝離到資產經營公司或上級產權單位；G、收回土地。在實際操作過程中，以上處置方式，對一般性房地產普遍采取補交地價轉為商品性質，否則剝離到資產經營公司或上級產權單位。因此，要求土地估價師不僅具備的專業(yè)技術素質，對國有資產管理辦法及其實施細則、房地產估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等法法律、法規(guī)掌握熟悉，還應加強后續(xù)教育的學習，擴大知識的深度與廣度，并結合國有企業(yè)改制當?shù)氐南嚓P政策法規(guī)，更好的為國企業(yè)改制服務，承擔評估顧問的角色。
三、土地資產處置方案的審批過程，改制企業(yè)、土地估價機構及審批部門溝通是關鍵
1999年11月國土資源部發(fā)《關于加強土地資產管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》中指出，加強土地資產方案策劃，保證國有企業(yè)改革順利進行，土地行政主管部門和土地評估機構要依據土地處置政策、企業(yè)改革方案和土地狀況，幫助企業(yè)或行業(yè)選擇土地資產處置方式，既可采用單一的處置方式，也可多種方式并用，設計適宜的土地資產處置方案。因此，對于深圳國有企業(yè)正式提出土地資產處置方案的申請前，在實際操作中，我們常常建議改制企業(yè)應先會同土地估價機構與審批單位相關部門進行多次溝通交流會，聽取審批部門建議，以便少走政策彎路，能夠及時提出符合政策與企業(yè)改制方案情況的處置申請。同時，在溝通交流過程中，可以明確了解到處置土地資產中，哪些需補充資料，哪些需完善手續(xù)，哪些請審批部門到現(xiàn)場視察，以便審批做出更符合市政規(guī)劃、企業(yè)實情的審批。土地估價機構通過參與溝通交流過程中所獲信息，對土地權屬有爭議、土地規(guī)劃有變動、土地遺留問題暫不能解決的、收回土地等變動及時做出評估范圍、評估技術參數(shù)的調整，保證工作及時跟上，為下一步土地資產評估報告?zhèn)浒腹ぷ鞔蛳铝己玫幕A。
四、土地資產的評估必須由具有相應土地估價資格的機構進行
1998年2月原國家土地管理局發(fā)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》（第8號令）第九條規(guī)定“土地使用除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進行地價評估。企業(yè)應委托經國家土地管理局和省級人民政府土地管理部門認證的、具有相應土地估價資格的機構進行地價評估�！睘榱思訌娚钲谑袊衅髽I(yè)改制中土地資產的管理，原深圳市規(guī)劃與國土地資源局與深圳市國有資產管理辦公室在《關于我市國有企業(yè)改制中土地資產管理若干意見》中已明確指出：國有企業(yè)改制涉及轉移到改制企業(yè)的所有土地資產作為評估范圍；由上級產權單位與改制企業(yè)共同委托土地資產評估機構；土地資產評估機構應具有相應的資質；土地評估報告土地資產性質必須與審批的土地資產處置方案相對應。該規(guī)定將土地資產處置與評估兩個環(huán)節(jié)緊密結合在一起，國有企業(yè)改制土地資產處置、評估過程中，土地估價機構與國有企業(yè)委托方緊密聯(lián)系、溝通、交流，是土地資評估報告工作順利進行、保質完成的必要條件。土地資產評估工作是一項技術要求高、專業(yè)性強的工作, 土地資產處置方案批準文件和土地資產評估報告的備案是國有企業(yè)改制的整體環(huán)節(jié)中重要環(huán)節(jié)。事實上，1988年12月，修改后的《土地管理法》確定了“土地所有權與土地使用權相分離；土地使用權可以依法轉讓；國有土地有償使用�！边@意味著土地有了價值，需要通過估價來體現(xiàn)，土地估價師就應運而生了。1993年2月原國家土地管理局頒布了《土地估價師資格考試暫行辦法》建立了土地估價師資格認證制度，并對土地估價人員專業(yè)資格的取得進行明確規(guī)定。十幾年來，土地有形市場的日趨完善，土地估價機構在涉及土地的出讓、轉讓、抵押、企業(yè)重組、改制等經濟活動中積累了豐富經驗，目前土地估價機構已逐步走向專業(yè)化道路，為市場經濟貢獻更大作用。因此，建議當?shù)卣欢ㄒ鋵嵧恋刭Y產處置和評估的規(guī)定出臺，必須由具備土地估價資格的評估機構完成。深圳市在2003年6月《關于我市國有企業(yè)改制中土地資產管理的若干意見》出臺前，參與土地資產評估工作的除了土地資產評估機構以外，還有會計事務所、審計事務所、物價評估所、房地產評估事務所等，國有企業(yè)由于歷史遺留問題、土地權利要求、土地用途狀況、土地產權流轉等情況難以準確掌握，再加上國有企業(yè)改制形式的多樣性、地上權屬狀況的復雜性和土地的非規(guī)范性等，給國有企業(yè)改制的土地資產評估帶來了方法和技術上的更大難度。對于缺乏土地估價資格的評估機構，對國有企業(yè)改制中土地資產評估的技術、方法、要求、政策法規(guī)等不甚了解，勢必造成評估質量難以保證。
五、土地估價機構與資產評估機構的配合是必要的
國有企業(yè)改制項目是一個較為復雜的系統(tǒng)工程，不可能由一家中介機構獨立完成，而是由多家中介機構組成，協(xié)同作戰(zhàn)共同完成，各中介配合的好壞同樣直接影響國有企業(yè)改制工作進程的推進。
1、土地估價報告要經初審、備案后再并入資產評估報告，因此最好是土地估價機構先進現(xiàn)場，至少也要與資產評估機構同時進入現(xiàn)場，才能保證國有企業(yè)改制進度。
2、土地估價機構可提前與資產評估機構協(xié)商評估明細表的具體格式，以免資產評估機構在匯總時雙方加大工作量或返工。土地估價報告按[1995]國土[籍]字第180號〈關于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式（1996）》的通知〉中有關規(guī)定設計評估明細表和撰寫評估報告，而資產評估報告格式采用[1999]91號〈關于印發(fā)《資產評估基本內容與格式的暫行規(guī)定》的通知〉的有關格式。兩種格式要求并不是完全一致，但國有企業(yè)改制中，土地估價報告必須并入資產評估報告，特別是深圳是房地合一管理體制，因此土地估價機構在布置改制企業(yè)填制評估表時，與資產評估機構盡量統(tǒng)一，同時兼顧雙方上級主管部門的要求。根據以往的評估經驗，在資產評估機構匯總階段，尤其是較大型項目，如事先對明細表格布置未作很好的溝通，匯總時雙方調整表格，工作難度大，時間也不允許，極有可能造成返工。
3、土地估價機構與資產評估機構的時間進度不一致，要求也不一致，關注的角度更不相同、信息溝通及時成為必須。土地估價機構在評估過程中及時保持與資產評估機構對評估范圍和土地處置方式情況的溝通，以確保土地評估范圍、處置方式地上物一致。實際操作過程中，常常會遇到因土地權屬糾紛、不能確權、土地收回、土地歷史遺留問題暫不能解決等情況土地估價機構已做出調整，而資產評估機構未調整。
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