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《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見》
（內(nèi)部研討稿）講 解
楊 斌
演講人簡介
•上海百盛房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司常務(wù)副總經(jīng)理
•中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師
•上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)副秘書長、上海市房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)副主任
•上海市土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長、上海市土地估價(jià)專家委員會(huì)主任
•中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)資深會(huì)員
•中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)資深會(huì)員、專家
•英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)會(huì)員(MRICS)
•美國估價(jià)學(xué)會(huì)會(huì)員(MAI)
•香港測量師學(xué)會(huì)會(huì)員(MHKIS)
關(guān)于標(biāo)題
現(xiàn)為：《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見》
曾用：《人民法院確定房地產(chǎn)處置參考價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見》
《房地產(chǎn)司法處置評(píng)估指導(dǎo)意見》
第一條目的和依據(jù)
為規(guī)范涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估行為，保證評(píng)估質(zhì)量，維護(hù)當(dāng)事人、利害關(guān)系人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》等法律法規(guī)，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，制定本意見。
【說明：依據(jù)僅列示了最直接的法律法規(guī)和規(guī)范，其他相關(guān)法律如《物權(quán)法》《土地管理法》等沒有列示�！�
第二條適用范圍
本意見適用于為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。
【說明：有估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為可加上如下表述：“其他的房地產(chǎn)司法評(píng)估活動(dòng)也可參考本指導(dǎo)意見”。由于有些條款未必適合其他房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)活動(dòng)，如假設(shè)開發(fā)法的被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，所以沒有采納此建議】
第三條評(píng)估行為準(zhǔn)則
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，依照法律法規(guī)規(guī)定實(shí)行回避，對評(píng)估活動(dòng)中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私予以保密。
第四條接收評(píng)估委托書
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》的規(guī)定，及時(shí)接收人民法院出具或者發(fā)送的評(píng)估委托書。
評(píng)估委托書包括下列內(nèi)容：
（一）人民法院名稱；
（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱；
（三）評(píng)估財(cái)產(chǎn)基本情況（包括名稱、坐落、四至、面積、權(quán)屬等，并附財(cái)產(chǎn)清單）；
（四）評(píng)估目的要求；
（五）評(píng)估完成期限；
（六）評(píng)估材料的特別說明（對委托評(píng)估必須提供的材料有下列情形的說明：1．未能調(diào)取到或者實(shí)際不存在的；2．無法掃描而需要郵寄或者直接交付的；）
（七）其他需要明確的內(nèi)容。
【說明：注意“評(píng)估委托書”、“財(cái)產(chǎn)清單”、“評(píng)估所需相關(guān)材料”三項(xiàng)內(nèi)容】
第五條不承接委托評(píng)估情形
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接收評(píng)估委托書后，認(rèn)為有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)自接收評(píng)估委托書之日起三個(gè)工作日內(nèi)向人民法院書面提交不承接委托評(píng)估申請：
（一）本機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人或者評(píng)估財(cái)產(chǎn)有利害關(guān)系的；
（二）本機(jī)構(gòu)已辦理注銷登記或者被市場監(jiān)管部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的；
（三）本機(jī)構(gòu)依法不能進(jìn)行評(píng)估的其他情形。
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未在第一款規(guī)定期限內(nèi)向人民法院書面提交不承接委托評(píng)估申請的，或者人民法院認(rèn)為申請不承接委托評(píng)估的理由不成立的，視為接受委托。
第六條接收委托評(píng)估資料
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收或者簽收人民法院發(fā)送的委托評(píng)估材料，并根據(jù)《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》附件中列明的房地產(chǎn)評(píng)估需要提供的材料清單，對委托評(píng)估材料進(jìn)行清點(diǎn)。
第七條補(bǔ)充委托評(píng)估材料
委托評(píng)估材料不全而無法進(jìn)行評(píng)估或者影響評(píng)估結(jié)果的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向人民法院書面提交補(bǔ)充材料申請，由人民法院通知當(dāng)事人補(bǔ)充。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過人民法院轉(zhuǎn)交的方式接收補(bǔ)充的評(píng)估材料。
評(píng)估所必需的材料無法補(bǔ)充，或者補(bǔ)充后仍然不能滿足評(píng)估需要，人民法院書面說明根據(jù)現(xiàn)有材料進(jìn)行評(píng)估的，可以根據(jù)現(xiàn)有材料進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告中說明因缺少評(píng)估所必需的材料可能影響評(píng)估結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提交的補(bǔ)充材料申請和人民法院出具的書面說明應(yīng)當(dāng)作為評(píng)估報(bào)告的附件。
【說明：注意評(píng)估材料應(yīng)通過人民法院交接】
第八條評(píng)估目的表述
涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)”。
【說明：沒有參考“抵押估價(jià)指導(dǎo)意見”和“征收評(píng)估辦法”中的寫法，表述為“為人民法院確定房地產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)而評(píng)估……”，原因是評(píng)估的價(jià)值類型條文中還沒有出現(xiàn)，而且價(jià)值類型并不唯一,另外“而評(píng)估……”并非目的，不必贅述。
第九條評(píng)估對象財(cái)產(chǎn)范圍界定
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估委托書和委托評(píng)估材料等情況，具體明確界定評(píng)估對象的財(cái)產(chǎn)范圍，不得超出財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn)。
評(píng)估對象包含不屬于房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的家具家電、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中對所包含的其他財(cái)產(chǎn)具體列舉說明。
評(píng)估對象不包含屬于房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的房屋配套設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)場地等財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中對不包含的房地產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)具體列舉說明。
第十條價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定
涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般設(shè)定為評(píng)估對象實(shí)地查勘完成之日，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的 “一般假設(shè)”中假定人民法院拍賣（或者變賣）財(cái)產(chǎn)之日的評(píng)估對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況與實(shí)地查勘完成之日的狀況相同。
【說明：關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)有多種意見，有的提出用“評(píng)估委托之日”，這樣無論處置流程中遇到任何問題，價(jià)值時(shí)點(diǎn)是固定的。有的認(rèn)為“實(shí)地查勘之日”更好，這樣價(jià)值時(shí)點(diǎn)距離處置的日期更接近，而且房地產(chǎn)狀況與市場狀況明確�！�
第十一條價(jià)值類型確定
涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估的價(jià)值類型一般為市場價(jià)格或者市場價(jià)值，也可以根據(jù)評(píng)估委托書等人民法院的書面要求，評(píng)估其他特定價(jià)格或者價(jià)值，并在評(píng)估報(bào)告中予以說明。
市場價(jià)格是指評(píng)估對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)在市場上的平均交易價(jià)格，采用比較法測算得出。
市場價(jià)值是指評(píng)估對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式于價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，選用比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法評(píng)估得出。
【說明：評(píng)估的價(jià)值類型一般為市場價(jià)格或市場價(jià)值，因?yàn)楦鶕?jù)以往的司法解釋，以及現(xiàn)在法院處置的保留價(jià)確定方式，都是以市場價(jià)為參考，也不排除人民法院有其他的評(píng)估價(jià)值要求�！�
第十二條查封和擔(dān)保物權(quán)處理
涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估不應(yīng)考慮評(píng)估對象被查封以及原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)情況，視為沒有查封、未設(shè)立擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“背離事實(shí)假設(shè)”中予以說明。
【說明：原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)會(huì)因處置而消失，查封因拍賣而解除，所以不考慮拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)及查封因素】
第十三條租賃權(quán)及用益物權(quán)處理
涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對象是否存在租賃權(quán)以及用益物權(quán)，并結(jié)合委托評(píng)估材料等情況，對人民法院查明的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。
人民法院書面說明依法將評(píng)估對象上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后拍賣
（或者變賣）的，評(píng)估結(jié)果的影響因素不應(yīng)當(dāng)包括原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)，并應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中作出特別說明；人民法院未明確除去原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)后拍賣（或者變賣）的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)考慮原有租賃權(quán)、用益物權(quán)對評(píng)估結(jié)果的影響，不應(yīng)低估相應(yīng)減價(jià)影響。
評(píng)估對象租賃合同尚未到期且存在已預(yù)收租金，人民法院未明確該預(yù)收租金從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除或者由被執(zhí)行人另行負(fù)擔(dān)的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除已預(yù)
收的剩余合同有效期內(nèi)的租金。
【說明：因?yàn)?/FONT>“買賣不破租賃”，所以在沒有人民法院的要求時(shí)，應(yīng)將原有租賃權(quán)及用益物權(quán)作為評(píng)估影響因素進(jìn)行考慮】第十四條欠繳稅費(fèi)處理
涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對象是否存在欠繳稅費(fèi)（含稅收、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電氣費(fèi)等），并結(jié)合委托評(píng)估材料等情況，對人民法院查明的欠繳稅費(fèi)情況及金額進(jìn)行調(diào)查核實(shí)；人民法院未明確存在欠繳稅費(fèi)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未掌握相關(guān)情況的，可以假定評(píng)估對象不存在欠繳稅費(fèi)，并應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中予以說明。
評(píng)估對象存在欠繳稅費(fèi)，人民法院未明確該欠繳稅費(fèi)從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除或者由被執(zhí)行人另行負(fù)擔(dān)的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除欠繳稅費(fèi)金額。
第十五條交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式處理
涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對象交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式及其對評(píng)估結(jié)果的影響，并根據(jù)人民法院意見，或者涉執(zhí)房地產(chǎn)處置中交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況選擇下列情形之一，明確評(píng)估結(jié)果對應(yīng)的交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式，并在評(píng)估報(bào)告中予以說明：
（一）按照法律法規(guī)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自負(fù)擔(dān)；
（二）全部由受讓方負(fù)擔(dān)；
（三）全部從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除或者由被執(zhí)行人另行負(fù)擔(dān)；
（四）按照以往同類涉執(zhí)房地產(chǎn)處置慣例負(fù)擔(dān)；
（五）按照當(dāng)?shù)赝愗?cái)產(chǎn)交易習(xí)慣負(fù)擔(dān)；
（六）其他交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式。
【說明：交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的方式會(huì)對交易價(jià)格產(chǎn)生影響，參考類似轉(zhuǎn)讓估價(jià)中的相關(guān)規(guī)定，可以評(píng)估約定條件下價(jià)值】第十六條處置費(fèi)用處理
涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估一般不考慮評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等財(cái)產(chǎn)處置費(fèi)用對評(píng)估結(jié)果的影響。
人民法院未明確前款財(cái)產(chǎn)處置費(fèi)用從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除或者由申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人另行負(fù)擔(dān)的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除上述相應(yīng)費(fèi)用，并在評(píng)估報(bào)告中予以說明。
第十七條實(shí)地查勘要求
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知人民法院組織對評(píng)估對象進(jìn)行實(shí)地查勘。實(shí)地查勘應(yīng)當(dāng)由至少兩名房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員共同進(jìn)行，其中至少1名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。
實(shí)地查勘時(shí)應(yīng)當(dāng)核對查勘對象是否與評(píng)估委托書載明的財(cái)產(chǎn)名稱和坐落相一致，不一致的應(yīng)當(dāng)及時(shí)向人民法院核實(shí)。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和在場當(dāng)事人簽名或者蓋章。當(dāng)事人拒絕簽名或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中予以說明。
當(dāng)事人不到場或者不配合，無法進(jìn)入評(píng)估對象內(nèi)部查勘的，經(jīng)征詢?nèi)嗣穹ㄔ阂庖�，可以對評(píng)估對象內(nèi)部布局、室內(nèi)裝飾裝修等情況進(jìn)行合理假定，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“依據(jù)不足假設(shè)”中予以說明。
【說明：按照法釋〔2018〕15號(hào)文第十八條的要求，對相關(guān)情況做出相應(yīng)規(guī)定】
第十八條評(píng)估對象狀況不相一致處理
評(píng)估對象狀況存在不相一致情形的，應(yīng)當(dāng)按照下列方式進(jìn)行處理，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“不相一致假設(shè)”中予以說明：
（一）實(shí)際用途與登記用途不一致的，一般應(yīng)當(dāng)按照登記用途進(jìn)行評(píng)估；人民法院要求按照實(shí)際用途進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注用途調(diào)整所需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，并考慮其對評(píng)估結(jié)果的影響。
（二）房屋登記用途與土地登記用途不一致的，應(yīng)當(dāng)按照最高最佳利用分析得出的最佳用途進(jìn)行評(píng)估。
（三）面積、建筑結(jié)構(gòu)等實(shí)際狀況與登記狀況不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院意見，按照登記狀況、實(shí)際狀況或者設(shè)定狀況進(jìn)行評(píng)估。
【說明：評(píng)估對象實(shí)物狀況發(fā)生改變的情況如：多套獨(dú)立登記的房屋被改造合并使用、或者房屋被改建、部分被拆除等情形】第十九條整售與零售處置處理
評(píng)估對象由多宗房地產(chǎn)組合而成，或者為大宗房地產(chǎn)且可分割為若干小宗獨(dú)立使用的，應(yīng)當(dāng)向人民法院征詢評(píng)估對象是整體處置還是分別或者分割處置，并考慮不同處置方式對評(píng)估結(jié)果的影響，不應(yīng)低估整體處置方式對評(píng)估結(jié)果的減價(jià)影響。
【說明：同一建筑物分套或分層進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的，評(píng)估時(shí)應(yīng)根據(jù)處置的方式來選定評(píng)估路徑】
第二十條部分或局部房地產(chǎn)處理
評(píng)估對象為某宗房地產(chǎn)的部分或者局部的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對象的獨(dú)立使用性和可分割轉(zhuǎn)讓性，以及評(píng)估對象所在整宗房地產(chǎn)的其他部分對評(píng)估結(jié)果的影響，不應(yīng)低估相關(guān)減價(jià)影響。
第二十一條在建工程評(píng)估
評(píng)估對象為在建工程且可以獨(dú)立續(xù)建的，采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提，充分考慮轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、重復(fù)投入的成本費(fèi)用、開發(fā)期限延長等因素；采用成本法評(píng)估時(shí)，也應(yīng)當(dāng)充分考慮被迫轉(zhuǎn)讓、各類折舊等因素所導(dǎo)致的價(jià)值減損。
評(píng)估中還應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對象是否存在已預(yù)售情況，已預(yù)售部分一般不列入評(píng)估對象的財(cái)產(chǎn)范圍；人民法院明確列入評(píng)估對象財(cái)產(chǎn)范圍的，應(yīng)當(dāng)充分考慮已預(yù)售部分對評(píng)估結(jié)果的影
響。
【說明：假設(shè)開發(fā)法與成本法的價(jià)值構(gòu)成應(yīng)一致。如果需評(píng)估已經(jīng)預(yù)售部分房屋的在建工程，無論采取哪種方法評(píng)估，都應(yīng)扣除已售部分的開發(fā)完成后價(jià)值，如果購房人未支付全部房款的，則應(yīng)在扣除該房屋開發(fā)完成后價(jià)值的基礎(chǔ)上加上合同約定的應(yīng)付未付的房款�！�
第二十二條預(yù)購商品房評(píng)估
評(píng)估對象為未竣工交付的預(yù)購商品房，應(yīng)當(dāng)參照類似預(yù)售商品房的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并充分考慮延期交付等因素所導(dǎo)致的價(jià)值減損；購房人未支付全部房價(jià)款的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除商品房預(yù)售合同約定的應(yīng)付未付的房價(jià)款。
第二十三條非完全商品房評(píng)估
評(píng)估對象為共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安置住房等限制交易房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注該類房地產(chǎn)處置的合法性、辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的可行性等，并充分考慮交易和市場范圍受限對評(píng)估結(jié)果的影響，包括受讓人資格限制、未來上市交易相關(guān)費(fèi)用、資金時(shí)間價(jià)值、交易風(fēng)險(xiǎn)等因素。
【說明：限制交易的房地產(chǎn)仍可能面臨司法處置，評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮的價(jià)值減損因素】
第二十四條未登記房地產(chǎn)評(píng)估
未經(jīng)登記或者缺乏合法建造文件的房地產(chǎn)一般不列入評(píng)估對象財(cái)產(chǎn)范圍。人民法院明確列入評(píng)估對象財(cái)產(chǎn)范圍的，應(yīng)當(dāng)與人民法院確認(rèn)坐落、四至、面積、用途等相關(guān)事項(xiàng)，結(jié)合評(píng)估對象相關(guān)建造手續(xù)的辦理情況等，按照下列方式之一進(jìn)行評(píng)估：
（一）評(píng)估對象依法可以登記但未辦理登記的，經(jīng)征詢?nèi)嗣穹ㄔ阂庖�，可以按照已登記進(jìn)行評(píng)估；評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除辦理登記需要發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)說明。
（二）評(píng)估對象補(bǔ)充完善相關(guān)手續(xù)后可以辦理登記的，經(jīng)征詢?nèi)嗣穹ㄔ阂庖�，可以按照已登記進(jìn)行評(píng)估；評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除補(bǔ)充完善相關(guān)手續(xù)、辦理登記需要發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)說明。
（三）評(píng)估對象依法不予辦理登記的，應(yīng)當(dāng)考慮無法辦理登記對評(píng)估結(jié)果的影響，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)說明。
【說明：“沒有登記或缺乏合法建造文件的房屋”通常就是“無證房屋”，這是否納入評(píng)估范圍、評(píng)估的相關(guān)事項(xiàng)都需要與人民法院溝通確認(rèn)】第二十五條集體土地上房地產(chǎn)評(píng)估
評(píng)估對象的土地使用權(quán)為集體建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院查明的集體建設(shè)用地使用權(quán)的來源和權(quán)益狀況，結(jié)合國家和地方集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定合理評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中對受讓人具備購買資格等情況作出假定。
【條款說明：集體建設(shè)用地的土, , 地使用權(quán)來源有很多情形，如租賃、支付過土地補(bǔ)償款的、沒有支付土地補(bǔ)償款、以及宅基地等。目前因受法律法規(guī)的流轉(zhuǎn)限制，因此本條原則性地進(jìn)行了規(guī)定】
第二十六條評(píng)估結(jié)果分別列示
評(píng)估對象包含房地產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)的，評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)分別列示房地產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果。
評(píng)估對象包含兩宗以上房地產(chǎn)的，或者大宗房地產(chǎn)分割為小宗處置的，評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)分別列示各宗房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果。
評(píng)估對象的房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致的，根據(jù)評(píng)估委托書或者人民法院要求，評(píng)估報(bào)告中可以分別列示房屋和土地的評(píng)估結(jié)果或者價(jià)值占比。
第二十七條評(píng)估結(jié)果有效期
評(píng)估結(jié)果的有效期自評(píng)估報(bào)告出具之日起計(jì)算，最長不得超過一年。
第二十八條評(píng)估結(jié)果使用特別提示
評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)向委托人、報(bào)告使用人作出下列評(píng)估結(jié)果使用特別提示：
（一）因財(cái)產(chǎn)拍賣（或者變賣）日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一致，評(píng)估對象狀況或者房地產(chǎn)市場狀況的變化會(huì)對評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響；（二）在評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)，評(píng)估對象狀況或者房地產(chǎn)市場發(fā)生明顯變化的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；
（三）委托人或者評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用評(píng)估報(bào)告，違反該規(guī)定使用評(píng)估報(bào)告的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師依法不承擔(dān)責(zé)任；
（四）評(píng)估結(jié)果不等于評(píng)估對象處置可實(shí)現(xiàn)的成交價(jià)，不應(yīng)被認(rèn)為是對評(píng)估對象處置成交價(jià)的保證。
第二十九條評(píng)估報(bào)告名稱和內(nèi)容
評(píng)估報(bào)告名稱宜為“涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估報(bào)告”。
評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評(píng)估對象的范圍、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、價(jià)值類型、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評(píng)估依據(jù)
（包括評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)）、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果及有效期等。
【說明：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》已對估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)而明確的規(guī)定，房地產(chǎn)處置參考價(jià)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容也應(yīng)遵守其要求，本條根據(jù)法釋〔2018〕15號(hào)文第十七條第二款的要求作了原則性的規(guī)定】第三十條評(píng)估報(bào)告提交
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的評(píng)估完成期限內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告，并將評(píng)估報(bào)告和預(yù)估評(píng)估費(fèi)交納通知書一并提交給人民法院。
第三十一條評(píng)估異議說明
當(dāng)事人、利害關(guān)系人對評(píng)估報(bào)告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法或者評(píng)估結(jié)果等提出書面異議，人民法院要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)予以書面說明的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)書面異議的具體內(nèi)容，有針對性地及時(shí)作出相應(yīng)說明，并自收到人民法院通知之日起五日內(nèi)提交書面說明。
第三十二條未規(guī)定事項(xiàng)處理
本意見對涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估未作規(guī)定的事項(xiàng)，按照《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
【說明：本條為兜底條款】
第三十三條解釋權(quán)
本意見由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
第三十四條施行日期
本意見自2019年×月×日起施行。 |
