容積率對土地樓面地價的影響

摘自《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀》2009年1期

作者：袁東華 張永珍

容積率(FAR)是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積(SC)與規(guī)劃建設用地面積(SL)之比(FAR=SC／SL)，是個無量綱指標，明確，便于控制。它具備以下特性：

受規(guī)劃控制影響明顯：一般情況下，某一區(qū)域或特定地塊均有容積率上限指標控制，如根據(jù)規(guī)劃相關(guān)文件，上海市內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅的容積率上限為2.5。

與其他指標關(guān)聯(lián)性強：容積率與建筑密度、建筑層數(shù)、總高度、綠地率、建筑覆蓋率等指標相互關(guān)聯(lián)，組成完整的地塊經(jīng)濟技術(shù)控制指標體系。但一般情況下，相同用途的地塊之間建筑覆蓋率等其他指標相差不大，因此，容積率是重要的價格修正因素。

利益傾向的多元博弈：開發(fā)商從利潤角度出發(fā)，傾向追求提高容積率；政府一方面希望適度提高容積率來獲取更大的土地收益和提高招商引資的吸引力，另一方面考慮到城市的可持續(xù)發(fā)展，又要考慮規(guī)劃部門的意見對容積率進行適當降低和控制。

在合理的空間環(huán)境條件下，容積率越大，建設開發(fā)強度越大，土地利用率越高，土地價格越高，但這種增加呈一種遞減的規(guī)律。反映在樓面地價上，一般情況下，容積率越大，樓面地價越小。但由于地價形成機制的復雜性，這種規(guī)律在不同用途、不同區(qū)域間又存在著復雜的變化。

一、不同用途土地容積率特性概述

商業(yè)用地由于容積率的變化在很大程度上體現(xiàn)為樓層的變化，商業(yè)物業(yè)樓層價格差異非常明顯，其體現(xiàn)在樓面地價上的差異也較明顯；居住用地當容積率在特定范圍內(nèi)（如對應多層物業(yè)與別墅物業(yè)時），由于物業(yè)類型的稀缺性引致的土地價值增值明顯，其樓面地價的差異也較大；辦公用地則是在容積率上升到達一定的程度（對應超高層辦公物業(yè)）后，鑒于辦公物業(yè)的標識性特性，引致單位建筑面積地價的超額增值，樓面地價不降反升；工業(yè)用途的土地在許多情況下（一般在市中心之外）沒有容積率的限制，即使有，對地價的影響也甚小，其地價的差異更多的是由產(chǎn)業(yè)集聚度、產(chǎn)業(yè)導向、區(qū)域配套情況、政策引導等其他因素導致的。另根據(jù)《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號）第8條“對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進一步提高工業(yè)用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款。”容積率不作為影響工業(yè)用地地價的主要因素，因此工業(yè)容積率修正不納入本次的研究范圍。

所以，本文研究提供居住、辦公、商業(yè)三種用途土地容積率對樓面地價的影響分析。

二、研究方法

在實際工作中，常用的研究容積率與樓面地價之間的函數(shù)關(guān)系的方法有三種：

(1)德爾菲法：也稱專家打分法。即通過專家的經(jīng)驗判斷來確定容積率對樓面地價的影響幅度；

(2)復合系數(shù)法：基于容積率影響地價的作用規(guī)律和機制，利用收益機制下的變化系數(shù)乘以市場供求機制下的分配系數(shù)，來確定容積率對樓面地價的影響系數(shù)：

(3)樣點分析法：通過對樣點地價的統(tǒng)計分析，確定容積率與樓面地價之間的函數(shù)關(guān)系。

德爾菲法依賴于專家的經(jīng)驗判斷，更適合于定性的分析，在定量分析上，尤其是作用機制很復雜的容積率與樓面地價的定量關(guān)系分析上，可靠性存在一定欠缺。

復合系數(shù)法計算比較簡單，但應用的關(guān)鍵是確定分配系數(shù)即土地所有者和土地使用者應占的土地收益的比例。分配系數(shù)主要是受市場供求關(guān)系制約，由于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系復雜，很難定量描述，所以要準確地確定分配系數(shù)并非易事，因此，此種方法不宜廣泛應用。

樣點分析法有以下特點：①可以進行用途分析，很好地反映容積率對樓面地價的影響規(guī)律；②可以通過回歸方程找到容積率對樣點地價的影響規(guī)律，彌補樣點地價選取的不充分性；③可以求出每一容積率下的地價，進而求出每一容積率下的修正系數(shù)，使研究成果更具有實用性；④可以同時采用幾種不同的回歸方程進行試算，然后作一系列的檢驗，選取相關(guān)性最大的回歸方程，這樣可以消除主觀因素對選擇方程的影響。

通過上述比較可見，樣點分析法實用性比較強，能較好地反映容積率對地價的影響作用。因此本次研究采用樣點分析法。

值得注意的是，采用樣點分析法的難點在于：如何剔除其他因素的影響，確保樓面地價的差異都是由容積率的不同而引致的。當然絕對的剔除是不可能的，在本次研究中，我們在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)選取樣點，主要是結(jié)合環(huán)線位置、物業(yè)品質(zhì)等的分類，盡可能地剔除其他因素的影響，從而保證研究成果的相對合理性。

下面以居住為例闡述研究過程和初步成果。

三、居住用途容積率對樓面地價的影響研究

（一）調(diào)查并獲取大量原始樣點數(shù)據(jù)

本次研究的樣本范圍為上海市。原始樣點數(shù)據(jù)以住宅成交信息為主，住宅掛牌信息、居住用地公開招拍掛成交信息為補充。

獲取的有效居住樣本數(shù)據(jù)共計1193個。有效樣本數(shù)據(jù)的要求包括：

(l)以1個居住區(qū)或獨立的宗地為1個樣本；

(2)能獲取容積率數(shù)據(jù)；

(3)能獲取相關(guān)價格信息（房價或地價）。

(4)以居住區(qū)為樣本的，通過該居住區(qū)大量的成交和掛牌信息，剔除非正常因素，參考評估的方式確定該居住區(qū)的房地產(chǎn)均價。

（二）將原始樣點數(shù)據(jù)處理成可用格式

(l)將地價統(tǒng)一轉(zhuǎn)換成樓面地價；

(2)將獲取房價信息的樣本點通過剩余法測算出對應的宗地樓面地價；

(3)將樓面地價修正到統(tǒng)一的價格內(nèi)涵和時點。

這樣就獲取了1193對容積率和樓面地價的數(shù)據(jù)。

（三）初步統(tǒng)計模擬和規(guī)律判斷

通過初步的統(tǒng)計模擬，發(fā)現(xiàn)容積率與樓面地價的關(guān)系基本分為三個區(qū)間：

第一區(qū)間：0.1—1該容積率段的物業(yè)多為別墅和多層樓盤，隨著容積率的變小，樓面地價激增，這與別墅物業(yè)的稀缺性引發(fā)的土地增值緊密相關(guān)；

第二區(qū)間：1—2.5該容積率段的物業(yè)為多層、小高層和高層，隨著容積率增加，樓面地價減小，但變化幅度不大；

第三區(qū)間：2.5以上該容積率段的物業(yè)集中在高層，正常情況下，容積率的增加表現(xiàn)為樓層的增加。隨著容積率的增加，樓面地價減小的幅度很小。

（四）分段細化研究

(l)容積率在0.1-1之間。容積率在0.1-1之間的原始數(shù)據(jù)主要集中在外環(huán)外數(shù)據(jù)段，共有78條數(shù)據(jù)，經(jīng)過篩選，將相對均質(zhì)土地區(qū)域內(nèi)的樣點篩選出來，并進行異常點的剔除，采用42條數(shù)據(jù)，將這42條數(shù)據(jù)的容積率分區(qū)段取平均容積率，并得到對應的平均樓面地價，制作散點圖，得到該區(qū)間容積率和樓面地價的擬合曲線如下：

注：其中相關(guān)性系數(shù)R²=0.9882>0.9，說明擬合的回歸方程可行。

(2)容積率在1—2.5之間。容積率在在1-2.5之間的原始數(shù)據(jù)主要集中在內(nèi)中環(huán)間數(shù)據(jù)段，共有193條數(shù)據(jù)，經(jīng)過篩選，將相對均質(zhì)土地區(qū)域內(nèi)的樣點篩選出來，并進行異常點的剔除，采用134條數(shù)據(jù)，將這134條數(shù)據(jù)的容積率分區(qū)段取平均容積率，并得到對應的平均樓面地價，制作散點圖，得到該區(qū)間容積率和樓面地價的擬合曲線如下：

注：其中相關(guān)性系數(shù)R²=0.967>0.9，說明擬合的回歸方程可行。

(3)容積率在2.5以上。容積率在在2.5以上的原始數(shù)據(jù)大量集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)數(shù)據(jù)段，共有318條數(shù)據(jù)，經(jīng)過篩選，將相對均質(zhì)土地區(qū)域內(nèi)的樣點篩選出來，并進行異常點的剔除，采用133條數(shù)據(jù)，將這133條數(shù)據(jù)的容積率分區(qū)段取平均容積率，并得到對應的平均樓面地價，制作散點圖，得到該區(qū)間容積率和樓面地價的擬合曲線如下：

注：其中相關(guān)性系數(shù)R²=0.9334>0.9，說明擬合的回歸方程可行。

四、研究成果的應用方向

（一）分析樓面地價的差異參考

在實務操作中，經(jīng)常會有客戶疑惑為什么同區(qū)域同一用途的土地樓面價有較明顯的不同。除具體位置、臨街條件等差異外，土地利用條件中重要的參數(shù)之一：容積率差異的影響不可忽視。本研究成果提供的容積率與樓面地價之間的函數(shù)關(guān)系可作為一個側(cè)面參考。

此外，根據(jù)2006年8月1日起實施的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行），超規(guī)劃建筑面積補地價適用“出讓土地改變土地使用條件的處理”。

應當補繳的土地出讓金額＝批準改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格－批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格

在評估工作上，則表現(xiàn)為“雙評估”。即分別出具新土地使用條件下的地價和原土地使用條件下的地價，以差額作為補繳金額。

有客戶認為，可直接評估一個樓面地價，補繳的土地出讓金額＝評估樓面地價×超出的建筑面積。這種認識其實就是忽略了容積率差異對樓面地價的影響。因為土地面積不變的前提下超建筑面積，其實質(zhì)即為容積率增加。當容積率增加幅度較大時，樓面地價的差異還是比較明顯的，尤其是對商業(yè)用途。

所以，理解了容積率對樓面地價的影響，也就理解了相關(guān)文件作出“雙評估”要求的必要性。

（二）編制容積率修正體系

在土地評估實務中，市場比較法和基準地價修正法經(jīng)常都會遇到需要進行容積率修正的問題，包括將可比案例修正到委估案例的容積率條件，或?qū)⒒鶞实貎r級別平均容積率修正到委估案例的容積率條件。因此，發(fā)布一套合理的、可操作的容積率修正體系是非常必要的。

在本研究成果的基礎上，可便捷地編制出一套容積率修正體系。

以居住用途容積率在1-2.5之間為例。在得到該區(qū)段容積率與樓面地價的函數(shù)關(guān)系：y＝527.87x²－2708.2x 10103的基礎上，插值該區(qū)間其他容積率對應的樓面地價，如果以容積率為2.5時的樓面地價為基準，其他容積率對應的樓面地價與之的對應關(guān)系得出正系數(shù)與容積率之間的函數(shù)關(guān)系：

即以容積率2.5為基準時，1-2.5之間的容積率修正系數(shù)可通過公式

Y=0.0796x²－0.4084x＋1.5234計算得出。

其他容積率段、其他土地用途以及其他基準容積率條件下的修正體系可同理得出。