城市發(fā)展中土地價值的新思考

摘要：

伴隨著城市發(fā)展的步伐，土地作為城市發(fā)展的重要載體，逐步衍生或改變了其傳統(tǒng)的利用方式。本文結合實踐體會，列舉了城市發(fā)展中五類熱點土地的利用方式，并對其中涉及到的土地價值評價進行了探討性的思考。

關鍵詞：

城市發(fā)展；估價實踐；價值思考

一、引言

伴隨我國城市經(jīng)濟發(fā)展的轉(zhuǎn)型大潮，各個城市的發(fā)展路徑、發(fā)展要素、實施方式、政策引導等方面呈現(xiàn)出創(chuàng)造性和豐富性的特點，各類型專業(yè)機構在其中發(fā)現(xiàn)商業(yè)機會的同時，同樣面臨著挑戰(zhàn)、思考和專業(yè)上的對接適應。作為土地價值的評估者，筆者身處其中，深感這種浪潮下對待這些新鮮事物的反思以及對自身價值的思考倍顯重要。

土地作為城市發(fā)展中非常重要的物質(zhì)載體，近幾年，土地利用方式逐步發(fā)生了一些變化。深圳是中國第一個經(jīng)濟特區(qū)，已發(fā)展成為具有一定影響力的國際化城市，創(chuàng)造了舉世矚目的“深圳速度”。以深圳為例，可以發(fā)現(xiàn)以下土地利用方式成為近期市場研究及探討的熱點：  (1) 城市更新下存量土地再次開發(fā)利用； (2) 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下土地最高最佳使用； (3) 產(chǎn)城融合下土地集約利用；(4) 地下空間的開發(fā)與利用； (5) 公共資源開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)配置利用。

二、城市發(fā)展帶來的土地利用方式的變化 

1．城市更新下存量土地再次開發(fā)利用

深圳歷經(jīng)30多年的發(fā)展，已經(jīng)成為現(xiàn)代化的大都市，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展、人口的急劇增長，城市發(fā)展與有限土地之間的矛盾日漸突出，如何提高土地利用效率和質(zhì)量，以此促進深圳可持續(xù)發(fā)展？如何通過城市更新，對城市土地進行二次開發(fā)？如何通過做好城市發(fā)展單元規(guī)劃，讓城市居民生活得更美好？所有這些問題擺在城市管理者的面前。從2009年深圳市政府頒布《深圳市城市更新辦法》（試行），到2013年年初,《深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》和六個附屬文件①（簡稱“1+6”）的出臺，都可以深刻感受到政策支持的力度與緊迫性，投資市場的操作訴求逐步清晰化的同時，市場上的參與者包括政府相關部門、物業(yè)原權利人、開發(fā)企業(yè)、社區(qū)經(jīng)濟組織等機構都在積極探討一條利益重新分配的和諧發(fā)展之路。

我們接受過各個主體的委托，完成了一些城市更新項目的研究和價值評估工作，發(fā)現(xiàn)城市更新項目的土地價值的問題是開發(fā)企業(yè)、合作單位、政府部門共同關注的核心問題。在這類工作中，我們發(fā)現(xiàn)在土地市場成交案例非常匱乏的情況下，估價師可以使用的專業(yè)工具實際并不會太多，剩余法是主要采用的方法，那么剩余法中的對房價的預測、開法時序的安排、成本投入估算等參數(shù)的確定就顯得非常重要了。眾所周知，城市更新項目基本在城市建成區(qū)，現(xiàn)狀交通擁擠、停車位嚴重不足、公共設施陳舊，因此城市更新項目是以城市綜合體開發(fā)為主要形式，其中包括：住宅、公寓、辦公、酒店、商場、商業(yè)街等多種物業(yè)形態(tài)，估價師在判斷物業(yè)的開發(fā)價值時就需要細心整理項目資料、規(guī)劃指實、規(guī)劃方案和市場數(shù)據(jù)，對項目的競爭性、獨特性和市場可能的接受程度要有全面清晰的判斷；大型商業(yè)、高星級酒店、停車場等長期持有經(jīng)營性物業(yè)，其未來的經(jīng)營方式的預期以及對其合理的開發(fā)評估價值也不是一件容易的專業(yè)工作。上面的分析如果不全面、細致，不同的估價師對判斷更新項目的開發(fā)價值會有較大的差異性，從而將直接產(chǎn)生土地價值有比較大的差異。

由于城市規(guī)劃及法定圖則的限制，我們也碰到過一些項目缺乏明確的規(guī)劃指標指引，但客戶需要在啟動城市更新前期初步了解項目價值的情形。這情況會更為復雜和具有挑戰(zhàn)性。估價師需要從多角度來分析項目可能的規(guī)劃用途和規(guī)劃指標。一方面了解上層次規(guī)劃對項目的影響和約束，一方面需要從區(qū)域發(fā)展角度提出發(fā)展方向，再從市場和供需角度提出最佳發(fā)展方向，還要從項目自身建設條件，例如：交通通達性、周邊建設情況、噪音污染、資源利用等多因素綜合分析，為了得到項目市場可行、政策可能的規(guī)劃指標，估價師的工作方式也需要與政府、規(guī)劃機構、委托方進行多方溝通，多角度了解項目的發(fā)展方向及相關約束條件。

2. 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下土地最佳最高使用

城市發(fā)展的動力源至產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和壯大，早期的工業(yè)是以來料加工、三來一補等勞動密集型產(chǎn)業(yè)帶動城市的發(fā)展，隨著城市的經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型，第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級成為像深圳這類城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流形態(tài)，現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)“雙輪驅(qū)動”，推動深圳產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整優(yōu)化升級，產(chǎn)業(yè)結構明顯優(yōu)化，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)框架體系初步形成，高新技術、金融、物流、文化四大支柱產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷上升，目前已超過6成�！爱a(chǎn)業(yè)孵化器”、“產(chǎn)業(yè)加速器”、“中小企業(yè)上市總部基地”等新型產(chǎn)業(yè)園成為市場供應的主流產(chǎn)品。深圳市的產(chǎn)業(yè)用地也從之前的單一“工業(yè)用地M類”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶滦彤a(chǎn)業(yè)用地MO類”、“普通工業(yè)用地M1類”、“特殊工業(yè)用地M2類”、“物流用地W類”等多用途。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下，政府為支持某些產(chǎn)業(yè)，會在價格、租金和經(jīng)營方式上有優(yōu)惠政策，這些特殊情況估價師在做新型產(chǎn)業(yè)用地價值評估時需要謹慎處理的；另外，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)上下鏈條中不同的企業(yè)對產(chǎn)業(yè)物業(yè)類型提出不同訴求，市場上產(chǎn)業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品類型也越來越豐富，包括：產(chǎn)業(yè)別墅、商務花園、辦公用房、產(chǎn)研用房、以及結合輕生產(chǎn)的廠房等多種類型，不同類型的產(chǎn)業(yè)物業(yè)其建設標準不同、目標客戶不同，而且不同的產(chǎn)業(yè)類型對租金和售價的接收程度也會有差異性。估價師需要及時轉(zhuǎn)變觀念，充分了解市場的變化和發(fā)展趨勢，對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下工業(yè)類土地的最高最佳利用有一個合理的分析和判斷。產(chǎn)業(yè)用地的價值可能會遠遠大于基準地價中的指導價，當然也可能價值相當。

3．產(chǎn)城融合下土地集約利用

早期發(fā)展的工業(yè)園區(qū)因政策限制、規(guī)劃條件等原因，導致園區(qū)內(nèi)配套不足，園區(qū)物業(yè)功能單一，園區(qū)缺少活力和多樣性。產(chǎn)城融合是近期城市規(guī)劃領域中提出的新穎理念。產(chǎn)城融合其特點就是產(chǎn)業(yè)用地(M類)與居住用地(R類)及商業(yè)用地(C類)等多種類型用地根據(jù)城市規(guī)劃訴求給于立體混合利用，形成配套完善、區(qū)域活動多樣、有活力的城市發(fā)展新區(qū)。這種情況一般會出現(xiàn)在城市尚未發(fā)展的陌生區(qū)域，估價師在做這類土地價值評估時，需要研究和理解的是這種規(guī)劃理念下區(qū)域未來的發(fā)展前景和現(xiàn)實市場的接受程度，從而才能夠評估某時點土地在集約利用條件下合理的市場價值。

4．地下空間的開發(fā)與利用

地下空間的開發(fā)利用也是近期市場熱點，國內(nèi)外地下空間利用有非常多的成功和失敗案例，隨著地鐵的大量建設運營，地下空間已經(jīng)不是簡單的地下商業(yè)街、停車場或人防工程，地下空間可以與商業(yè)、公園、公眾集散地、公共設施等有機結合，它以成為全天候不受天氣影響的城市時尚潮流場所。目前不少城市有專門的地下空間規(guī)劃，估價師在面對這類項目時，可能需要從地下空間規(guī)劃、地塊條件、交通出行、人流動線等多方位來分析項目的地下空間價值。地下空間的價值不是簡單的地面價值的0.7倍，可能是1.0倍也可能是1.2倍或其它關系。

5．公共資源的開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)配置利用

在公共設施建設領域，出現(xiàn)了引入社會資金建設方式，比如文化中心、大型體育設施、公園等項目，項目建設方式通常會采用大家熟悉的BOT、BT或招拍掛方式，社會上不少企業(yè)也在積極承擔和積累這類型設施的管理經(jīng)營經(jīng)驗，在設計前期，經(jīng)營方對公共設施的規(guī)劃指標、規(guī)劃方案提出合理的建議，以便于項目日后的管理和經(jīng)營，這是一種引入社會資金開發(fā)公共設施非常好的作法，那么在面對這類公共設施搭配商業(yè)地產(chǎn)項目時，估價師為給出合理的價值意見，需要面臨著公共設施的固定資產(chǎn)投資、未來的經(jīng)營成本、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價值的判斷等新的挑戰(zhàn)，這些也不是估價師過往經(jīng)常碰到的專業(yè)問題。

三、一些總結和思考

土地是一類非常特殊的資產(chǎn)，土地的規(guī)劃建筑指標、使用權益的限制、交易不活躍、市場相對壟斷、政策的干預性等多種復雜因素，使得對其價值的評估其實是一項非常艱苦和有趣的工作。

上述情況只是列舉了近期碰到的幾種情況，城市發(fā)展的步伐和方式轉(zhuǎn)變非�？�，作為非常重要的城市資產(chǎn)，土地資源的管理和開發(fā)利用也面臨著土地管理制度的創(chuàng)新以及投資市場的積極應變。

土地利用問題涉及到城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)引導、財政收入、政策支持等多個領域，估價師作為經(jīng)濟社會中價值評價者，承擔著社會責任的同時也可能背負著多方的質(zhì)疑，因此這對于估價行業(yè)從業(yè)者而言，面臨著新的考驗和商業(yè)機會，保持市場敏銳度，對其他領域?qū)�業(yè)知識的積極汲取，對傳統(tǒng)估價方法、估價工具的創(chuàng)新提出了新時代條件下的專業(yè)要求。

在市場實踐中我們已經(jīng)深刻感受到城市發(fā)展對估價師提出的新的挑戰(zhàn)，市場信息已經(jīng)不僅僅局限在成交案例、成本造價等過往估價師收集調(diào)研的資料方面，而對城市發(fā)展的理解，了解城市發(fā)展中產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃條件、投資市場關注重點、新型技術對地產(chǎn)發(fā)展影響等方面的知識越來越重要。正如一位前輩談到，“如果估價師可以再一次成為預見未來的一部分，通過分析整個市場狀態(tài)，幫助企業(yè)、政府和私人將房地產(chǎn)市場塑造成為一個對全人類來說都是可持續(xù)的、理性的資產(chǎn)，那么這個專業(yè)的活力將是勿庸置疑的�！边@些充滿美好的愿景與大家共勉，希望和我們一樣身處其中的估價師可以在城市發(fā)展的進程中，從價值分析角度給到獨特的、并具有建設性的專業(yè)意見。