耦合收益與房地產(chǎn)征收估價

一、耦合收益的提出 根據(jù) 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 ( GB/T50291-1999)的定義，成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其價格構(gòu)成包括土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤。簡而言之，是平均投資成本加平均利潤。成本法的基本公式為： 新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重置價格-建筑物的折舊 在實際估價過程中，對同一宗房地產(chǎn)分別采用市場法和成本法進(jìn)行估價，計算結(jié)果往往存在較大的差異。這是由二種價格形成的要素不同、機(jī)制不同等所引起的，市場比較法是從房地產(chǎn)交易的市場角度進(jìn)行價值估算，成本法是從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的角度進(jìn)行價值估算。如果成本法計算的價格高于市場法計算的價格，說明市場不認(rèn)可這種平均投資成本加平均利潤的方式；如果成本法計算的價格低于市場法計算的價格，說明市場不僅認(rèn)可這種平均投資成本加平均利潤的方式，而且還獲得了超額利潤。 針對這種超額利潤，學(xué)者孫琳提出了：“綜合平衡法”計算房地產(chǎn)價值�！熬C合平衡法”是基于房地耦合收益的基礎(chǔ)上提出的，即房與地分別估價后根據(jù)實際情況科學(xué)設(shè)定耦合收益系數(shù)，綜合平衡得出的結(jié)果，其公式為： 房地產(chǎn)總價=房屋現(xiàn)值+土地使用權(quán)價格+房地耦合收益價格 =（房屋現(xiàn)值單價×建筑面積+土地使用權(quán)單價土地使用權(quán)面積）×(1+房地耦合收益率) 其中，耦合收益率采用多因素綜合評價方法。假設(shè)房地耦合收益率與建筑容積率、區(qū)域條件、結(jié)構(gòu)、層次、布局、朝向等6個因素關(guān)聯(lián)。

二、耦合收益的內(nèi)涵 耦合是一個相對于兩個或兩個以上主體之間物理關(guān)系衍生而來的概念。 房地產(chǎn)系統(tǒng)是一個由構(gòu)成房地產(chǎn)價值的多種要素相互聯(lián)系、彼此依存、相互制約形成的整體。構(gòu)成房地產(chǎn)系統(tǒng)的要素可分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素二大類，房地產(chǎn)自身因素又可細(xì)分為區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素。區(qū)位因素是一個綜合因素，可分為位置（方位、距離、朝向、樓層）、交通、周圍環(huán)境和景觀（大氣、水文、聲覺、視覺、衛(wèi)生、人文環(huán)境）和外部配套設(shè)施。實物因素可分為土地實物因素（面積、形狀、地形、地勢、土壤、地基、土地條件）、建筑物實物因素（面積、外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝修、層高、布局、防水、保暖、采光、日照、維修養(yǎng)護(hù)情況）。權(quán)益因素是指房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，主要包括三個方面的內(nèi)容：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制、房地產(chǎn)使用管制、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。而房地產(chǎn)外部因素可分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素等，主要包括：人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)規(guī)劃和計劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率、物價、政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)、世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況、個人趣味、時尚風(fēng)氣、風(fēng)水、吉祥號碼等。 在上述影響房地產(chǎn)價值的因素中，一些因素能夠采用傳統(tǒng)的成本法進(jìn)行量化計算，如面積、結(jié)構(gòu)、層高、利率水平、經(jīng)濟(jì)狀況、物價、房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制等；一些因素則很難合理的進(jìn)行具體計算量化，如人文環(huán)境、建筑布局、時尚風(fēng)氣、風(fēng)水、物業(yè)管理、開發(fā)商、建筑公司、監(jiān)理公司、人口素質(zhì)、容積率、房地產(chǎn)投機(jī)等。傳統(tǒng)成本法與市場法的價格構(gòu)成因素不同，導(dǎo)致二者的計算結(jié)果不同；同時，成本法是對建筑物和土地分別估價后進(jìn)行加和，而市場法是對建筑物和土地構(gòu)成的整體進(jìn)行估價，構(gòu)成整體的各個要素的加和與整體價值不一定完全相同，就會產(chǎn)生l +1≥2或1+1≤2的情況，這種差異即房地耦合收益。 從房地產(chǎn)估價的最高最佳原則來說，重置成本是平均建造成本（含平均利潤），不能完全反映最高最佳功能狀態(tài)下的使用價值，也不能完全反映造價相近但使用功能不同的差異。一般來說，對大部分功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行合理的量化計算是一件困難的事，對房地耦合后的增值則未進(jìn)行考慮。當(dāng)土地加建筑物的價格大于市場法計算的價格，耦合收益為負(fù)；當(dāng)土地加建筑物的價格小于市場法計算的價格，耦合收益為正。 對于可采用成本法和市場比較法兩種方進(jìn)行估價的房地產(chǎn)項目，通過計算房地耦收益，可以幫助我們深刻理解房地產(chǎn)價值的構(gòu)成內(nèi)涵。耦合收益為正，則表明房地產(chǎn)總價中有品牌等無形資產(chǎn)、房與地的均衡和適合或泡沫，或者幾種兼而有之；耦合收益為負(fù)，則提示我們需要考慮房地產(chǎn)投資價值及未來發(fā)展趨勢。對于無條件采用市場比較法，只能采用成本法估價的房地產(chǎn)，房地耦收益的具體計算則較為困難，但無論耦合收益能否準(zhǔn)確合理的進(jìn)行計算，耦合收益都是客觀存在的，應(yīng)當(dāng)從多方面、多視角充分考慮房與地的耦合。

三、耦合收益在征收估價中的應(yīng)用 在城市房地產(chǎn)征收估價中，委估對象往往是一些處于城市中心繁華地段的破舊房屋，這些房屋的特點一般是土地區(qū)位較好、樓面地價較高、地上建筑物陳舊、功能落后、容積率較低等�！秶�有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。 對這種舊房地產(chǎn)進(jìn)行估價，市場交易案例往往較少，尤其是因容積率較低，即使有成交案例，也只是地上建筑物與所占用土地的價值，不包括未利用土地的價值，因此很難采用市場比較法。在實踐中，往往采用成本法進(jìn)行房地分估。土地一般采用市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行估價，建筑物一般采用成本法減去折舊的方法進(jìn)行計算。 例如：某被征收房屋，位于某特大城市，建筑物為磚木結(jié)構(gòu)，總層數(shù)為二層，建筑物面積為100平方米，土地面積為67平方米，實際容積率為1.5，當(dāng)?shù)仄骄�容積率為2.5，要求評估其價值。 某估價機(jī)構(gòu)接受委托后，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的樓面地價(容積率為1.5)為18860元/平方米，采用假設(shè)開發(fā)法計算樓面地價為19130元／平方米，取二種方法的平均值18995元／平方米作為評估價值，建筑物采用成本法估價，為500元／平方米。 房地樓面單價=樓面地價+建筑物價值 =18995 + 500 =19495元／平方米 委估對象補(bǔ)償價格=房地樓面單價×建筑面積 =19495×100 =1,949,500元 上述對土地價格的評估，采用的容積率是實際容積率1.5。由于實際容積率較低，這種低容積率下的土地與建筑物的耦合，降低了土地能夠合理合法實現(xiàn)的使用價值（當(dāng)?shù)仄骄�容積率為2.5）。如果在房屋被征收評估前，該地上建筑物倒塌或被他人拆除，則委估對象變?yōu)橐粔K面積為67平方米的空地。同理，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的樓面地價(容積率為2.5)為17962元／平方米，采用假設(shè)開發(fā)法評估的樓面地價為19130元／平方米。取二種方法的平均值18546元／平方米作為評估價值，空地的容積率按照當(dāng)?shù)仄骄�容積率2.5計算，則補(bǔ)償價格為： 委估對象補(bǔ)償價格=樓面地價×容積率×土地面積 =18546×2.5×67 =3,106,455元 同一塊地，地上有陳舊建筑物的房地總價約為195萬元，地上無建筑物約為311萬元，二者相差約116萬元，空地價格比房地總價高出59%。當(dāng)然，地上建筑物使土地使用權(quán)價值貶值，應(yīng)當(dāng)計算拆除費(fèi)用對土地價值的影響，但拆除100平方米磚木結(jié)構(gòu)的二層房屋，相對地價而言，其拆除費(fèi)用是微不足道的。很明顯，選擇空地補(bǔ)償則更有利于被征收人，被征收人完全可以自行將地上建筑物拆除后要求補(bǔ)償空地價格。 這是典型的在房地產(chǎn)總價估算中，地上建筑物與土地使用權(quán)的耦合形成負(fù)耦合收益，造成1+12不良后果的情況。如何合理的對這種實際容積率較小的舊房地產(chǎn)進(jìn)行估價，平衡相關(guān)部門及利益相關(guān)人和被征收人之間的利益，保護(hù)各方的利益不受損失，是房屋征收與補(bǔ)償活動能否順利進(jìn)行的前提條件。 一些城市對舊房地產(chǎn)征收采用“拆一還一”的方式進(jìn)行補(bǔ)償，即按照被征收房屋的建筑面積，用新建房屋進(jìn)行補(bǔ)償。這種補(bǔ)償方式從表面看十分有利于被征收人，但對那些容積率極低的舊房地產(chǎn)項目（如平房），尤其是位置較好、樓面地價較高的被征收房屋，地上建筑物較少，空地較大，這種房與地的不適當(dāng)耦合極大的降低了土地的使用價值。按照舊房屋面積補(bǔ)償?shù)男陆ǚ课輧r值往往遠(yuǎn)低于被征收土地的空地價值，是極不合理的。 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。公平補(bǔ)償意味著征收補(bǔ)償要與被征收財產(chǎn)的價值相當(dāng)。 《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定：被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。其中強(qiáng)調(diào)了要考慮占地面積對被征收房屋價值的影響。按實際容積率評估土地價值，盡管可采用容積率修正系數(shù)修正地價，但這種修正往往不能充分考慮占地面積對被征收房屋價值的影響。例如委估對象為住宅，建筑面積為100平方米，土地面積為300平方米，實際容積率為0.3，計算土地價值無論如何也不能采用樓面地價乘以實際建筑物面積的方法進(jìn)行。 在上述案例中，對被征收人來說，房地總價相當(dāng)于被征收人按照規(guī)劃容積率的條件買了一塊空地，建造了實際容積率較低的房屋，盡管這種建造未達(dá)到最高最佳使用土地原則，降低了土地使用權(quán)的應(yīng)有的價值，但被征收人依然有權(quán)利對這塊空地進(jìn)行建設(shè)使其達(dá)到最高最佳用途，所以，在房地分估時，土地使用權(quán)價值應(yīng)是土地權(quán)益價值而不實際使用價值，應(yīng)按照規(guī)劃或當(dāng)?shù)仄骄�容積率計算，而不應(yīng)按照較小的實際容積率計算，而建筑物則只能按照實際情況進(jìn)行計算。被征收人應(yīng)當(dāng)?shù)玫降淖畹脱a(bǔ)償款的計算公式為： 舊房地總價=規(guī)劃容積率條件下的土地價值+實際建筑物現(xiàn)值 對征收部門來說，在向被征收人支付補(bǔ)償款后要進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對完工后的房地產(chǎn)價值可以進(jìn)行合理的預(yù)測，采用假設(shè)開發(fā)法可以合理的計算出支付補(bǔ)償款的最高限額，即最高投資價值。 當(dāng)投資價值=舊房地產(chǎn)總價時（最低補(bǔ)償款），相關(guān)開發(fā)單位通過開發(fā)該宗舊房地產(chǎn)能夠獲得平均利潤；當(dāng)投資價值舊房地產(chǎn)總價時（最低補(bǔ)償款），相關(guān)開發(fā)單位通過開發(fā)該宗舊房地產(chǎn)能夠獲得平均利潤和房地耦合收益，這種耦合收益部分來自于新開發(fā)的房地產(chǎn)，如較好的布局、開發(fā)商的知名度、施工單位的聲譽(yù)、較好的物業(yè)管理等，部分來自于舊房地產(chǎn)，如當(dāng)?shù)靥厥獾娜宋沫h(huán)境等，應(yīng)根據(jù)實際情況合理的分割這些耦合收益；當(dāng)投資價值舊房地產(chǎn)總價時（最低補(bǔ)償款），相關(guān)開發(fā)單位在按照最低補(bǔ)償款支付補(bǔ)償款后將處于虧損狀態(tài)，如果按照投資價值進(jìn)行補(bǔ)償，則損害了被征收人的利益。在這種情況下，應(yīng)充分做好社會風(fēng)險評估工作。 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。當(dāng)征收補(bǔ)償價格低于最低補(bǔ)償款時，很難獲得被征收人的支持，大部分征收矛盾都是由于被征收人不滿意征收補(bǔ)償價格所引起的，因此，在這種情況下應(yīng)慎重考慮是否進(jìn)行征收工作，如果要進(jìn)行征收，則應(yīng)就可能的補(bǔ)償方案征求被征收人的意見，在征得大多數(shù)被征收人同意后方可決定。