房地產(chǎn)按用途分類，分為住宅、辦公、商業(yè)、工業(yè)及其它用途，房地產(chǎn)評估中，商業(yè)用房的價值評估難度較大，這有多方面原因，比如：
　　1、商業(yè)用房與住宅、辦公類相比，成交的案例較少，搜集資料的渠道不暢通，可搜集的成交價格、租金方面的價格資料有限。
　　2、商業(yè)房地產(chǎn)市場受多方面的影響，價格波動較大，敏感性強(qiáng)，如國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域的規(guī)劃調(diào)整、商業(yè)的繁華度、經(jīng)營者決策等諸多因素都會對其價值造成較大影響。
　　3、商業(yè)用房的個體特征較強(qiáng)，比如一條街的商鋪，由于商業(yè)繁華度的不同、商鋪開間的大小不同，會使兩商鋪的價格差異巨大。
　　一、評估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)商鋪資料信息數(shù)據(jù)庫的建立
　　1、多渠道搜集商鋪成交資料及市場信息，如通過中介公司了解商鋪為出售、租賃信息資料；通過拍賣行了解商鋪拍賣成交資料等，除此之外，還可以通過報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)上查詢等多種途徑搜集商輔相關(guān)資料。
　　2、掌握政策法規(guī)，并注重搜集城市發(fā)展方向的相關(guān)信息。如政府頒布的城市規(guī)劃發(fā)展方向，如交通、基礎(chǔ)設(shè)施、市政及公建配套，專業(yè)性市場等。這也需分門別類加以整理，方便查找。
　　二、認(rèn)真作好估價對象現(xiàn)場查勘及周邊市場調(diào)查工作
　　1、估價對象的基本情況：如位置、臨街狀況、四至情況、所在樓宇的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開問、進(jìn)深、寬深比、所在的樓層、朝向、層高(有些商鋪可以塔閣樓)、商鋪使用率、內(nèi)部格局(布局的合理性)、內(nèi)部設(shè)施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)(出租、自用還是閑置)。
　　2、估價對象的權(quán)利狀況及現(xiàn)時的租金水平：如商鋪證載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、土地使用權(quán)剩余使用年限、土地世紀(jì)論文網(wǎng)代發(fā)中心給您提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)使用權(quán)是出讓還是劃撥；估價對象如果為出租，是簽訂中長期還是短期租約，租賃起止日，租金水平，押金的收取辦法。在調(diào)查租金時；有些業(yè)主在購買商鋪后，又由開發(fā)商統(tǒng)一的返租幾年，協(xié)議租金不能代表客觀市場租金，要注意此類情況。
　　3、重視對周邊的區(qū)位情況調(diào)查，如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營特色、市場的消費群體、交通情況(如路面的寬度、公交線路、地鐵站、有無交通管制如單行線等)、市政及基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套條件等；周邊市場商鋪類用房的租、售面積及價格水平等。并在此基礎(chǔ)上認(rèn)真填寫現(xiàn)場查勘記錄表；對估價對象拍照留證。
　　三、遵循房地產(chǎn)評估的基本原則
　　房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則及估價時點原則，在此結(jié)合實例談一談合法原則、最高最佳使用原則。
　　l、合法性原則，比如有的商鋪證載用途為住宅或辦公，但由于位于老城區(qū)的商業(yè)區(qū)，其租金的水平很高，這里需指出的是，應(yīng)遵循合法性原則，當(dāng)然也應(yīng)適當(dāng)考慮現(xiàn)時的用途對其價值有正面的影響。如果委托方要求按商鋪評估，在按商鋪評估的前提下，要假設(shè)能通過補(bǔ)繳相應(yīng)的地價及稅費，順利轉(zhuǎn)換用途，在報告中加以披露，評估結(jié)果應(yīng)充分考慮補(bǔ)繳的相關(guān)費用，并做相應(yīng)的扣除。
　　2、最高最佳使用原則不能脫離房地產(chǎn)的實際狀況。假如為劃撥用地，在剩余年限的選用時，通常取40年，但要注意建筑物的耐用年限，如估價對象為磚木結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)為劃撥，已使用60年，在剩余收益年限時要考慮建筑物不可能再使用40年(或者在年維修費用中考慮的比例大一些)；另外在測算出市場價值的基礎(chǔ)上應(yīng)扣除劃撥土地應(yīng)補(bǔ)繳的地價款。
　　四、對商鋪的評估一般用市場比較法和收益法兩種方法，這里分別介紹
　　(一)在應(yīng)用市場比較法中應(yīng)注意的問題。
　　1、對可比案例的選取。應(yīng)選用同一樓層、同一區(qū)域、近期成交的商鋪。在交易價格的選用時、注意是大面積還是小面積成交的單價，有無返租現(xiàn)象。在交易情況修正時，注意是拍賣成交還是正常交易價格。在交易時間的修正時，對價格指數(shù)的修正，應(yīng)在平時多注意搜集政府公布的宏觀數(shù)據(jù)。
　　 2、在區(qū)域因素及個別因素修正中，可以考慮以下可比指標(biāo)：區(qū)域因素可比指標(biāo)：如地理位置、商業(yè)繁華度、交通便捷度、人口密度及消費習(xí)慣、基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套、區(qū)域規(guī)劃前景、經(jīng)營品種的專業(yè)化程度等。個別因素可比指標(biāo)：所在樓層、臨街狀況、臨街寬度及寬深比、層高、平面布置、裝修情況、內(nèi)外部的設(shè)施設(shè)備、成交面積、內(nèi)部使用率、剩余可使用年限、物業(yè)管理狀況、樓宇知名度等。
　　3、如果該區(qū)域可搜集的商鋪成交價格為深度比較淺、面積比較小、單價比較高的小鋪，但估價對象為一深度很大，面積又非常大的商鋪，在評估時，不能盲目進(jìn)行比較，應(yīng)參照路線價評估的技術(shù)思路，按照離馬路面越深，價值呈遞減的規(guī)律，可以考慮先在估價對象中“割”一間臨街的與可比案例有可比性的“小鋪”，計算出比準(zhǔn)結(jié)果后，以此為比準(zhǔn)價格，綜合考慮其它部位建筑面積、進(jìn)深等因素，測算估價對象其它部位的市場價格，最后再相加計算估價對象總的市場價值。
　　(二)運(yùn)用收益法應(yīng)注意的幾方面問題
　　出租類商鋪收益和經(jīng)營類商鋪收益，扣除時的計算口徑有較大差異，這里以出租的商鋪租金為例。
　　1、首先談一下客觀收益的問題，如一高層的樓宇，六層商鋪；七層以上為辦公樓，現(xiàn)因抵押貸款的需要，需對第四層的商銷單獨進(jìn)行評估。估價師經(jīng)過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該層經(jīng)營高檔名牌女裝，商鋪出租率為98％，每月平均租金為350元／平方米，比一樓的租金高。如用此價格來測算；會發(fā)現(xiàn)收益價格非常高，但這一思路是錯誤的；這因為商場是六層整體經(jīng)營，首、二層的房地產(chǎn)價值已部分轉(zhuǎn)移至第四層。這很大程度上依賴經(jīng)營者的主觀定位。只有認(rèn)識到這一點，才不會被表面現(xiàn)象所迷惑。正確的做法是用該區(qū)域具有可比性物業(yè)的四樓客觀租金。
　　2、其次在計算有效收人時要考慮押金的收人，在計算扣除項目時要考慮管理費是否包含在租金收人中、空置率、租金回收的壞帳比例、裝修階段的免租期等。
　　3、在土地使用權(quán)剩余年限的選取時，如果為劃撥用地，一般按最高剩余使用年限，但要注意載體房屋可使用的剩余年限。
　　4、在公式模型的選取時，注意如果有中長期租約，且該租約是合法的；這一時間段內(nèi)應(yīng)選用實際租金，剩余年限選用客觀市場租金。
　　五、最終結(jié)果的計算及調(diào)整事項
　　這里牽涉到兩種方法的權(quán)重取舍問題，對新出售的商鋪來說，用收益法計算出的價格往往遠(yuǎn)低于市場比較法的結(jié)果。估價師應(yīng)將多方面的情況綜合考慮，擬定最終評估結(jié)果。對最后的結(jié)果如何取舍要寫明綜合分析過程，房地產(chǎn)估價不是簡單的數(shù)學(xué)計算。如評估目的為拍賣等處置用途，要綜合考慮面積大小、總的價值額度、整體處還是分割處置、變現(xiàn)的難易程度，綜合確定拍賣底價。
　　總之，做好商業(yè)用房的評估不容易，從商業(yè)類房地產(chǎn)市場的走勢、成交資料的收集、具有可比性案例的選取、可比指標(biāo)的確定、凈收益、還原利率的確定、最終市場價值的擬定等，目前還不夠成熟。希望通過大家的共同努力，把商鋪類房地產(chǎn)評估工作做的更好。