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湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)主體合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省價(jià)格條例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開、誠實(shí)信用以及質(zhì)價(jià)相符的原則。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)主體按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第四條 住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本和業(yè)主承受能力等因素，按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序制定，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)成本按照物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法審核確定。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法公開選聘前期物業(yè)服務(wù)主體，在政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)與之約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定向價(jià)格主管部門報(bào)送物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等資料。
符合下列條件之一，應(yīng)當(dāng)依法成立業(yè)主大會(huì)的住宅區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不作為前期物業(yè)實(shí)行政府定價(jià)管理：
（一）交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十的；
（二）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十的；
（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之二十的。
第五條 實(shí)行政府定價(jià)管理以外的物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主大會(huì)按照公平、公正、公開原則，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)主體，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)主體不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意。征求意見前,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案及理由、成本變動(dòng)情況等資料，公示時(shí)間不少于十五日。
鼓勵(lì)各地因地制宜創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理模式，通過政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作，社會(huì)參與、多元共治，推進(jìn)突出服務(wù)群眾價(jià)值取向、體現(xiàn)公益屬性的“紅色物業(yè)”發(fā)展，更好滿足居民基本物業(yè)服務(wù)需求。
第六條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付之日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。
房屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間業(yè)主承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的比例，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)主管部門確定。
第七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)以建筑面積為計(jì)價(jià)單位，按月計(jì)費(fèi)。
第八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，應(yīng)當(dāng)制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價(jià)格、銷售價(jià)格、價(jià)格有效期等，并按規(guī)定報(bào)房產(chǎn)主管部門備案。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，不得以不公平的高價(jià)租售或者與商品住房等捆綁租售車庫（位）。
對(duì)公眾投訴頻繁、矛盾突出的車庫（位）租售價(jià)格，當(dāng)?shù)?SPAN style="mso-bidi-font-weight: bold">價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)開展成本調(diào)查，通過公開成本調(diào)查結(jié)果，引導(dǎo)督促建設(shè)單位合理定價(jià)。對(duì)成本調(diào)查證實(shí)租售價(jià)格過高，經(jīng)提醒告誡后仍不改正的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車費(fèi)，其管理、使用、收費(fèi)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)主體等不得銷售或者變相銷售。
對(duì)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車庫、車位不得收取停車費(fèi)。
第十條 對(duì)進(jìn)入住宅和非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列車輛，應(yīng)當(dāng)免收停車費(fèi)：
（一）執(zhí)行任務(wù)的軍車、警車、消防車、救護(hù)車、救災(zāi)搶險(xiǎn)車、郵（快）遞車、環(huán)衛(wèi)車、市政設(shè)施維護(hù)維修車、殯葬車；
（二）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免費(fèi)的車輛，如肢殘人駕駛的專用代步車輛等;
（三）臨時(shí)停車不超過30分鐘的車輛；
（四）為業(yè)主或物業(yè)使用人提供搬家、配送貨物服務(wù)的車輛；
（五）當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)免費(fèi)的其他車輛。
第十一條 利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益屬于全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途。
物業(yè)服務(wù)主體代為收取、保管前款經(jīng)營收益，可以按合同約定提取勞務(wù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入與使用支出情況，業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益及支出情況，應(yīng)當(dāng)每半年公示一次，并適時(shí)審計(jì)，接受業(yè)主監(jiān)督。
第十二條 對(duì)房屋裝修實(shí)行保證金管理的，由物業(yè)服務(wù)主體與業(yè)主協(xié)商或業(yè)主大會(huì)制定管理辦法，對(duì)保證金標(biāo)準(zhǔn)、退還時(shí)間和相關(guān)責(zé)任等進(jìn)行具體規(guī)定。
裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，業(yè)主或物業(yè)使用人委托物業(yè)服務(wù)主體清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)用由雙方協(xié)商約定。省級(jí)以上人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十三條 住宅區(qū)實(shí)行出入證（卡）管理的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車輛識(shí)別卡每車一張。業(yè)主因遺失、損壞需補(bǔ)辦的，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取制作成本費(fèi)。
第十四條 對(duì)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供維修安裝等臨時(shí)性服務(wù)的外來人員、車輛，物業(yè)服務(wù)主體等不得收取任何費(fèi)用。確因?qū)嵭谐鋈胱C（卡）管理的需要，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取押金，并在退證（卡）時(shí)全額退還。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在同級(jí)人民政府領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)同相關(guān)行政主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位，制定配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。
供水、供電專業(yè)經(jīng)營單位未抄表到戶的物業(yè)管理區(qū)域，水電總分表之間的正常損耗，可納入物業(yè)收費(fèi)范圍，供電損耗計(jì)入比例原則上不超過總表計(jì)量數(shù)的7%，當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)主管部門制定具體辦法，報(bào)同級(jí)人民政府同意。
物業(yè)服務(wù)主體接受委托在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供集中供暖或者制冷服務(wù)的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)協(xié)商約定。有計(jì)量器具的，按計(jì)量器具顯示數(shù)據(jù)計(jì)收；沒有計(jì)量器具的，按建筑面積計(jì)收。
第十六條 業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。未按約定交納的，業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)主體可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。
物業(yè)服務(wù)主體不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的其他行為。
第十七條 物業(yè)服務(wù)主體接受委托代收水電氣暖等費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)主體已經(jīng)接受委托代收的費(fèi)用，其他部門、單位不得重復(fù)收取。
任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)主體代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。
第十八條 實(shí)施自行管理的住宅物業(yè)和寫字樓、辦公樓、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)、賓館飯店、學(xué)校校區(qū)等非住宅物業(yè)，參照本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十九條 本辦法規(guī)定由業(yè)主大會(huì)決定或未成立業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)主體等不得單方面決定。
第二十條 物業(yè)服務(wù)主體等應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格履行合同，規(guī)范收費(fèi)行為，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置常態(tài)化公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及投訴電話等信息，并公布本辦法，接受業(yè)主監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)主體等不得收取本辦法未列的費(fèi)用，有法律、法規(guī)依據(jù)和經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目除外。
第二十一條 房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，健全物業(yè)服務(wù)主體考核和信用評(píng)價(jià)體系，引導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)主體依法誠信經(jīng)營；建立健全物業(yè)服務(wù)法律、法規(guī)、政策、信息等咨詢服務(wù)制度和爭議調(diào)解機(jī)制，為業(yè)主、物業(yè)服務(wù)主體等提供相關(guān)咨詢服務(wù)，或者依法依規(guī)組織調(diào)解、處理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的爭議。
第二十二條 房產(chǎn)主管部門和價(jià)格主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)行為監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)主體違反物業(yè)管理法規(guī)和價(jià)格法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門、價(jià)格主管部門按照職能分工，分別依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。
第二十三條 各市、州、直管市、神農(nóng)架林區(qū)價(jià)格、房產(chǎn)主管部門，可以依據(jù)本辦法結(jié)合本地實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則。
第二十四條 本辦法由湖北省物價(jià)局、湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。
第二十五條 本辦法自2018年4月1日起施行，有效期3年。《省物價(jià)局 省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法>的通知》(鄂價(jià)房服〔2007〕107號(hào))同時(shí)廢止。
《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》解讀
《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》已由省物價(jià)局、省住建廳聯(lián)合印發(fā)，自4月1日起施行。為進(jìn)一步宣傳、貫徹、落實(shí)好《辦法》精神，現(xiàn)解讀如下。
一、背景和目的、意義
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理涉及城市建設(shè)、管理和社區(qū)治理,與千家萬戶切身利益息息相關(guān),事關(guān)改革發(fā)展穩(wěn)定和民生大局。為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，省物價(jià)局、省住建廳于2007年5月聯(lián)合制定出臺(tái)《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，對(duì)促進(jìn)全省物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和改革深化,物業(yè)服務(wù)政策法規(guī)環(huán)境、市場環(huán)境發(fā)生了一些變化，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)出現(xiàn)了一些新情況、新問題，需要出臺(tái)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。
一是2007年下半年以來，國家和省先后出臺(tái)了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（修訂）和《湖北省物業(yè)服務(wù)與管理?xiàng)l例》等與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)的法律、法規(guī)。2014年12月，國家發(fā)展改革委統(tǒng)一放開了住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)和部分住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。實(shí)施辦法需要按照相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行修改和補(bǔ)充。
二是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,特別是隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，群眾和企業(yè)迫切希望通過提升物業(yè)服務(wù)水平改善居住、營商環(huán)境。但與此同時(shí)，圍繞物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)所產(chǎn)生的矛盾糾紛也越來越多，迫切需要通過加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理、完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為和收費(fèi)行為，促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間建立起良好合作信任關(guān)系。
三是近年來，各地圍繞有效保障群眾基本物業(yè)服務(wù)需求作了許多有益探索實(shí)踐，有了一些較成熟的做法和經(jīng)驗(yàn)，如推進(jìn)“紅色物業(yè)”建設(shè)，建立健全物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制度等等，需要以適當(dāng)?shù)男问郊右约?xì)化、固化和提升，也為制定出臺(tái)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法創(chuàng)造了有利條件。
為促進(jìn)物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平的進(jìn)一步提升，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)主體合法權(quán)益，更好滿足人民群眾日益增長的美好生活與良好居住環(huán)境需要，省物價(jià)局、省住建廳在深入廣泛調(diào)查研究，反復(fù)征求意見基礎(chǔ)上，根據(jù)《價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省價(jià)格條例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)與管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)和國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定出臺(tái)了《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡稱《辦法》），自今年4月1日起施行。《辦法》的實(shí)施，對(duì)于有效化解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面的難題，營造安全、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，具有重要意義。
二、主要內(nèi)容和亮點(diǎn)
（一）深化“放管服”改革，完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形成機(jī)制
《辦法》依據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)與管理?xiàng)l例》等法規(guī)和有關(guān)文件規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府定價(jià)的范圍內(nèi)容縮小并具體限定為住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本和業(yè)主承受能力等因素，按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序制定公布。
對(duì)實(shí)行市場調(diào)節(jié)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，《辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)等不得單方面決定調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，未成立業(yè)主大會(huì)的經(jīng)“雙過半”（專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)）的多數(shù)業(yè)主同意。征求意見前,須按規(guī)定公示擬調(diào)價(jià)方案及理由、成本變動(dòng)情況等資料。
�。ǘ﹦�(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理，保障基本物業(yè)服務(wù)需求
住有所居，居有所安，是黨中央提出的具體要求，也是廣大人民群眾對(duì)美好生活和良好居住環(huán)境的期待與向往。滿足基本物業(yè)服務(wù)需要，是居有所安的重要體現(xiàn)。由于種種原因，目前在部分老舊住宅小區(qū)、單位型小區(qū)、零星樓棟小區(qū)，還存在市場失靈、自治失效，無物業(yè)管理或管理不善等問題。為扭轉(zhuǎn)這種狀況，《辦法》對(duì)促進(jìn)創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理、完善業(yè)主自治機(jī)制、改善老舊住宅區(qū)綜合環(huán)境等作了規(guī)定。
一是各地要因地制宜創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理模式，通過政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作，社會(huì)參與、多元共治，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，完善公益性和市場化相結(jié)合的物業(yè)服務(wù)機(jī)制，持續(xù)推進(jìn)“紅色物業(yè)”建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)與管理融入城市基層社會(huì)治理。
二是針對(duì)一些住宅小區(qū)存在的業(yè)主大會(huì)成立和開展活動(dòng)難等問題，《辦法》依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》，明確了住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)退出政府定價(jià)范圍的三種具體情形，倒逼街道、社區(qū)及各相關(guān)部門、單位及時(shí)依法組織指導(dǎo)有關(guān)住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，完善業(yè)主自治機(jī)制。
三是要求房產(chǎn)主管部門在同級(jí)人民政府領(lǐng)導(dǎo)下，與住建等相關(guān)行政主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位，共同制定配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，在完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。
�。ㄈ┩ㄟ^市場競爭和信息公開，讓物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符
規(guī)范經(jīng)營服務(wù)行為，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)等與業(yè)主建立良好合作信任關(guān)系的基礎(chǔ)。為促進(jìn)化解物業(yè)服務(wù)過程中的矛盾和糾紛，《辦法》對(duì)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場競爭、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)、公開公共收益收支情況等作了規(guī)定。
一是多主體開展物業(yè)服務(wù)。根據(jù)國務(wù)院取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定、住建部廢止資質(zhì)管理辦法的精神，將物業(yè)服務(wù)提供者由傳統(tǒng)的單一的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”改為更加寬泛的“物業(yè)服務(wù)主體”，為其他企業(yè)或單位進(jìn)入物業(yè)服務(wù)市場創(chuàng)造條件，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場公平競爭。
二是擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)提供者。建設(shè)單位要依法公開選聘住宅前期物業(yè)服務(wù)主體，在政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；其他物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主大會(huì)按照公平、公正、公開原則，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)主體，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定。
三是按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置常態(tài)化公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及投訴電話等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。
四是公開收益收支情況。物業(yè)服務(wù)主體、業(yè)主委員會(huì)等每半年公示一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入與使用支出情況以及業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益及支出情況，并適時(shí)審計(jì)。
�。ㄋ模┟鞔_權(quán)屬，規(guī)范管理住宅區(qū)停車收費(fèi)
12358價(jià)格監(jiān)管平臺(tái)資料顯示：近三年來，公眾關(guān)于住宅小區(qū)停車收費(fèi)的投訴一直高居各類價(jià)格投訴的前列。2017年9月，省物價(jià)局發(fā)出《關(guān)于全面落實(shí)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)政策規(guī)定的緊急通知》，明確違反停車收費(fèi)政策規(guī)定的法律應(yīng)用，全省價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加大對(duì)違規(guī)收費(fèi)行為的查處力度，涉及住宅小區(qū)停車收費(fèi)的價(jià)格投訴逐漸呈現(xiàn)總體下降態(tài)勢(shì)。為治“頑疾”，《辦法》有針對(duì)性地作了規(guī)定。
一是建設(shè)單位應(yīng)按建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求，促進(jìn)供需平衡。
二是商品房銷售前，建設(shè)單位要制定車庫（位）租售方案，具體明確車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價(jià)格、銷售價(jià)格、價(jià)格有效期等，按規(guī)定報(bào)房產(chǎn)主管部門備案。經(jīng)備案的車庫（位）租售方案，應(yīng)在銷售場所醒目位置公示。明確并公示車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量，方便業(yè)主準(zhǔn)確知情，有利于減少乃至避免因此引起的矛盾糾紛。
三是明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或場地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，屬全體業(yè)主共有，可以收取停車費(fèi)，所得收益歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定使用方式和用途，可優(yōu)先用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車設(shè)施設(shè)備建設(shè)維護(hù)。
四是規(guī)定業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車庫（位）免收停車費(fèi)，維護(hù)業(yè)主在自有車庫（位）免費(fèi)停放車輛的合法權(quán)利。
五是項(xiàng)目所在地價(jià)格主管部門對(duì)公眾投訴頻繁、矛盾突出的車庫（位）租售價(jià)格，要通過開展成本調(diào)查、公開調(diào)查結(jié)果，引導(dǎo)督促建設(shè)單位合理定價(jià)。對(duì)成本調(diào)查證實(shí)租售價(jià)格過高，經(jīng)提醒告誡后仍不改正的，要依法依規(guī)處理。
�。ㄎ澹┳鹬貙�(shí)際，妥善處理非直抄戶水電正常損耗
鑒于用水用電未實(shí)行“一戶一表”的物業(yè)區(qū)域在全省各地都存在，《辦法》重申“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，明確配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅物業(yè)區(qū)域在改造完成前，水電正常損耗可納入物業(yè)收費(fèi)范圍，具體辦法由當(dāng)?shù)貎r(jià)格、房產(chǎn)主管部門制定，經(jīng)同級(jí)人民政府同意后公布執(zhí)行。
�。┗貞�(yīng)訴求，規(guī)范裝修等其它收費(fèi)行為
針對(duì)群眾關(guān)于房屋裝修過程中的收費(fèi)、門禁卡收費(fèi)及押金的價(jià)格咨詢、投訴較多的實(shí)際，《辦法》對(duì)這些費(fèi)用如何收取作了規(guī)定。
一是不能隨意收取房屋裝修保證金。以收取裝修保證金作為裝修管理措施的，要先出臺(tái)管理辦法對(duì)保證金標(biāo)準(zhǔn)、退還時(shí)間和相關(guān)責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行具體規(guī)定。管理辦法可以由物業(yè)服務(wù)主體與業(yè)主協(xié)商制定，也可以由業(yè)主大會(huì)制定。
二是房屋裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，可以委托物業(yè)服務(wù)主體清運(yùn)，清運(yùn)費(fèi)用由雙方協(xié)商約定。除此之外，與裝修有關(guān)的其它費(fèi)用如裝修管理費(fèi)、電梯運(yùn)料費(fèi)等，一律不得收取。
三是實(shí)行出入證（卡）管理的住宅小區(qū)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)為業(yè)主免費(fèi)配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車輛識(shí)別卡每車一張。業(yè)主在免費(fèi)配備數(shù)量之外另行增購，或因遺失、損壞補(bǔ)辦的，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取制作成本費(fèi)。
四是對(duì)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供裝修安裝維修等臨時(shí)性服務(wù)的外來人員、車輛，不得收取任何費(fèi)用。實(shí)行出入證（卡）管理的，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取押金，并在退證（卡）時(shí)全額退還。
�。ㄆ撸┤婢�，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)主體合法權(quán)益
針對(duì)部分物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，因業(yè)主或物業(yè)使用人不按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)引發(fā)的停水、停電事件偶有發(fā)生的實(shí)際，《辦法》一方面明確業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)有督促業(yè)主或物業(yè)使用人按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任，物業(yè)服務(wù)主體有通過司法途徑追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的權(quán)利，規(guī)定任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)主體代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。另一方面，規(guī)定物業(yè)服務(wù)主體接受委托代收水電氣暖等費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用；不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的其他行為。
三、需進(jìn)一步說明的相關(guān)事項(xiàng)
（一）關(guān)于空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取
《辦法》規(guī)定，“屋交付后一年內(nèi)無人入住的，空置期間業(yè)主承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的比例，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)主管部門確定�！�
空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)該不該給予折扣優(yōu)惠，一直都是爭議的焦點(diǎn)。主張不予折扣優(yōu)惠的認(rèn)為，有悖于“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，也不符合《物權(quán)法》第七十二條關(guān)于業(yè)主“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”的規(guī)定。主張予以折扣優(yōu)惠的則認(rèn)為，既然業(yè)主沒有入住，就意味著物業(yè)服務(wù)成本開支相應(yīng)減少，不論由誰定價(jià)都要以成本為基礎(chǔ)。鑒于雙方意見都有道理，且部分群眾要求對(duì)空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)打折優(yōu)惠的呼聲仍較高，《辦法》規(guī)定：可以給予折扣優(yōu)惠的空置期，最長不得超過一年；是否給予折扣優(yōu)惠及優(yōu)惠的具體比例，由各地價(jià)格、房產(chǎn)部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。
（二）關(guān)于業(yè)主共有車位收費(fèi)
《辦法》規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車費(fèi)，其管理、使用、收費(fèi)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)主體等不得銷售或者變相銷售�！�
對(duì)業(yè)主共有車位，目前部分地方的做法是在停車費(fèi)（即場地使用費(fèi)）之外另行收取泊車服務(wù)費(fèi)。這種做法不符合《物權(quán)法》《湖北省物業(yè)服務(wù)與管理?xiàng)l例》規(guī)定。既然是全體業(yè)主共有的車位，那么收不收費(fèi)、收多少費(fèi)、收費(fèi)收入歸誰所有等都得由業(yè)主大會(huì)決定（未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)“雙過半”的多數(shù)業(yè)主同意）。
至于物業(yè)服務(wù)企業(yè)等在《物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定之外提供停車服務(wù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意（未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)“雙過半”的多數(shù)業(yè)主同意），可以從收取的停車費(fèi)中提取勞務(wù)費(fèi)作為報(bào)酬，具體比例由雙方約定。這是符合“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”原則的，也有利于車輛在物業(yè)小區(qū)有序通行、停放。如果雙方不能就勞務(wù)費(fèi)提取比例達(dá)成一致，當(dāng)?shù)貎r(jià)格、房產(chǎn)部門可以且應(yīng)當(dāng)提供指導(dǎo)服務(wù)。
業(yè)主共有車位產(chǎn)生的收益，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途，應(yīng)優(yōu)先用于物業(yè)小區(qū)停車設(shè)施設(shè)備建設(shè)維護(hù)。
（三）關(guān)于業(yè)主自有車庫（位）收費(fèi)
《辦法》規(guī)定，“對(duì)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車庫、車位不得收取停車費(fèi)�！�
據(jù)了解，目前有少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或停車服務(wù)公司）仍在對(duì)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車庫、車位收取停車費(fèi)。根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主有權(quán)在自有車庫、車位免費(fèi)停放車輛，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)等可以收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。為保證車輛有序通行、停放，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等要對(duì)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車庫、車位進(jìn)行維護(hù)管理，發(fā)生的相關(guān)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、照明、保潔、通風(fēng)、排水和秩序維護(hù)等服務(wù)費(fèi)用和由此增加的管理服務(wù)人員費(fèi)用以及法定稅費(fèi)，理應(yīng)由擁有自有車庫（位）的業(yè)主承擔(dān)，這與買了房子要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是一個(gè)道理。
業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車庫、車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可以按車庫（位）的數(shù)量計(jì)收，也可以按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。
�。ㄋ模╆P(guān)于不公平高價(jià)的認(rèn)定
根據(jù)《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》《湖北省價(jià)格條例》《反價(jià)格壟斷規(guī)定》等法規(guī)，認(rèn)定不公平的高價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮的因素，包括但不限于：
�。ㄒ唬╀N售價(jià)格是否明顯高于其他建設(shè)單位銷售相同車庫（位）的價(jià)格；
�。ǘ┰诔杀净痉�(wěn)定的情況下，是否超過正常幅度提高銷售價(jià)格；
（三）銷售商品的提價(jià)幅度是否明顯高于成本增長幅度。
�。ㄎ澹╆P(guān)于非直抄小區(qū)水電正常損耗處理
《辦法》規(guī)定，在用水用電尚未實(shí)行“一戶一表”的物業(yè)區(qū)域完成改造前，水電總分表之間的正常損耗可以納入物業(yè)收費(fèi)范圍，具體辦法由當(dāng)?shù)貎r(jià)格、房產(chǎn)主管部門制定，經(jīng)同級(jí)人民政府同意后公布執(zhí)行。供電損耗與小區(qū)供電網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、導(dǎo)線材料及長度、截面等因素有關(guān)，可以直接測(cè)算�！掇k法》明確“供電損耗計(jì)入比例原則上不超過總表計(jì)量數(shù)的7%”。這個(gè)7%是根據(jù)國家電網(wǎng)測(cè)算確定的湖北電網(wǎng)居民用電實(shí)際平均損耗率（6.98%）提出來的，各地可以市（州）或縣（市）為單位明確居民用電正常損耗率。
城鎮(zhèn)供水損耗，主要表現(xiàn)為供水管網(wǎng)的跑冒滴漏，與供用水設(shè)施設(shè)備、用水結(jié)構(gòu)及強(qiáng)度等有關(guān)，其損耗具有不確定性。各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際明確供水損耗處理辦法。
�。╆P(guān)于業(yè)主維權(quán)途徑
對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等未履行合同及其它侵害業(yè)主權(quán)益的行為，可以向人民法院提起訴訟。對(duì)價(jià)格違法行為，可以通過12358價(jià)格監(jiān)管平臺(tái)進(jìn)行投訴舉報(bào)。對(duì)服務(wù)行為、服務(wù)質(zhì)量和與物業(yè)權(quán)屬、計(jì)費(fèi)面積相關(guān)的問題，可以向各級(jí)房地產(chǎn)主管部門咨詢和投訴舉報(bào)。
（七）關(guān)于新舊政策的銜接
物業(yè)服務(wù)主體與業(yè)主之間是民事合同關(guān)系�！掇k法》實(shí)施前，已經(jīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）且合同尚未到期或者尚未終止的，仍按原合同約定執(zhí)行�！掇k法》實(shí)施后，新簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，按照《辦法》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則規(guī)定執(zhí)行。
湖北省物價(jià)局 湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 |
